2022. 12. 29. 15:29ㆍMoney뭐니...💲
[광명시 하안주공 재건축] 단지별 현황 및 가치 분석
철산역을 중심으로 한 재개발 및 재건축 바람을 필두로 하안동 역시 언젠가는 재건축이 될 수 밖에 없다고 생각합니다. 물론 저는 부동산 전문가도 아니고 잘 알지도 못하지만 미니신도시급 대단지에 세대 수도 많은데다 서울과의 접근성이 좋아 시간의 레버리지를 잘 활용한다면 분명 괜찮은 투자처임에는 분명합니다.
1. 단지별 현황
5단지는 상대적으로 떨어져있고 경사가 있어 선호되는 단지는 아닙니다. 1~12단지 세대 수를 합치면 모두 2만세대가 넘을 정도로 재건축이 된다면 미니신도시급이 될 가능성이 높습니다. 모두 1989년 또는 1990년에 지어진 오래된 아파트입니다.
2. 재건축 진행 단계
현재 하안주공아파트는 재건축 극초기 단계입니다. 투자 목적으로 접근 시 리스크가 있음에 주의해야 합니다. 재건축 구역 지정 전 투자는 비용이 낮은 만큼 구역 해제라는 리스크가 있기 때문입니다.
현재 하안주공아파트 12개 단지 모두 예비안전진단을 통과했습니다. 정밀안전진단까지 통과해야 정비구역지정이 된다고 볼 수 있습니다. 현재는 극 초기 단계로 아직 재건축 구역 지정이 되지 않은 상태입니다. 안전진단을 최종 통과한다면 대형 호재라고 할 수 있겠습니다.
3. 단지별 현재 시세
제가 직접 정리한 12개 단지 매매가, 전세가 정보입니다. 12단지는 재건축 대장단지답게 같은 평형이라도 시세가 확실히 좀 더 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 재건축 사업성을 판단하는 요소에는 여러 가지가 있는데요. 평균대지지분이 높을수록, 용적률이 낮을수록 사업성이 좋다고 판단할 수 있습니다. 여기에 대해서는 나중에 더 자세히 알아볼게요.
4. 가치 분석
부동산 가치 평가는 크게 입지, 교통, 교육 등으로 나눌 수 있겠습니다. 현재 광명시 및 하안동 인구는 아래와 같이 순유출 인구가 점점 증가하고 있는 추세입니다. 다만 광명시 인구순유출이 컸던 2020년 하반기에 하안동은 크게 변화가 없었음을 알 수 있습니다. 광명시 총 인구는 30만명, 하안동 인구는 약7만명으로 인구 규모는 적습니다.
서울과 매우 인접해있어 교통은 편리한 편입니다. 특히 가산디지털단지, 구로디지털단지가 가까워서 해당 지역에 근무하는 직장인 수요가 있을 수 있습니다. 여의도, 강남, 종로 등 주요 근무 지역은 40분~1시간 이상 소요됩니다. 특히 독산역 1호선이 제일 가깝지만 출퇴근길은 교통이 매우 불편합니다. 지하철만 타면 강남 등 주요 지역 이동 시간은 생각보다 길지 않습니다. 하지만 은근히 도보나 버스로 나가는 게 시간이 좀 걸리는 편입니다. 자전거로 역까지 이동할 수 있는 분들이라면 오히려 좋을 수는 있겠네요. (참고로 독산역 방면 안양천에서 따릉이를 대여할 수 있습니다)
광명우체국 사거리 인접 단지는 오히려 독산역보다 철산역 접근성이 뛰어납니다. 철산역가는 버스는 아침에 자주오고 출근길이 막히지 않아 5분이면 역까지 도착하는 편입니다. 구로디지털단지역은 버스로 15~20분 정도면 충분히 갈 수 있는 거리라 멀지는 않지만 버스 배차간격이 있는 편입니다.
아파트 밀집지역에 마트 편의점 스타벅스가 얼마나 많은지 지도에서 체크해보았습니다. 대형마트가 없어서 아쉽지만 중소규모 마트가 군데군데 많습니다. 편의점도 많은데 생각보다 물품 종류가 다양하지 않습니다. 스타벅스도 2곳이나 있습니다. 롯데리아, 프랭크버거, 노브랜드, KFC, 청년다방, 엽떡 등 다양한 먹거리가 있습니다. 개인적으로 버거킹, 서브웨이가 없는 건 많이 아쉽네요.
교육 수준도 중요한데요. 하안동에 위치한 중학교 세 곳모두 학업 성취도가 80% 이상으로 나쁘지 않습니다. 하안북중학교가 85%로 학업성취율이 가장 높습니다. 광명시 전체로 봐도 철산중학교 다음으로 학업성취도 점수가 높은 학교가 모두 하안동에 위치하고 있습니다. 상업 지역에 학원가가 크게 형성돼 있음을 알 수 있습니다.
광명시 소득은 경기도 31개 지역에서 11위로 나쁘지 않습니다만 그렇다고 상위권도 아닙니다. 아래 호갱노노 자료를 보면 회사가 많이 몰려있는 가산동, 구로동에 비해 하안동은 소득이 많게는 6천만원까지도 차이가 납니다.
주변 시설이 많이 노후화되었지만 있을 건 다 있다는 게 하안동을 설명하는 가장 핵심 키워드가 아닐까 생각합니다. 안양천이 가까워 운동하기 좋고 광명시민체육관도 시설이 꽤 괜찮습니다. 일직동에 있는 코스트코, 롯데프리미엄아울렛, 이케아가 버스 20분 거리에 위치합니다. 광명동굴은 국내 유명 관광지로 잘 알려져 있기도 하죠.
5. 개발 호재
가장 큰 호재는 신안산선입니다. 2024년 개통 예정입니다. 하지만 역과는 어느 정도 거리가 있어 독산역과 먼 단지라면 그다지 큰 수혜는 없지 않을까합니다. 대신 현재 논의가 진행 중인 신천~신림선이 있는데요. 최근 사전타당성조사구간에서 하안사거리역과 독산역이 포함돼있습니다. 삽을 뜬 사업은 아니기때문에 앞으로 계속 지켜봐야 하겠습니다.
6. 마무리
이렇게 하안주공아파트를 대략적으로 살펴보았는데요. 앞으로도 가격 추이, 재건축 관련 소식 등 양질의 정보를 준비해보겠습니다.
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