[재건축] 안전진단 기준 대폭 완화(1/5일부터 시행)
국토교통부가 [주택 재건축 안전진단 기준] 및 [도시·주거 환경 정비계획 수립지침]을 개정·시행한다고 밝혔습니다. 재건축 안전진단 개정 내용은 1월5일부터 시행됩니다. 주요 변동 사항은 다음과 같습니다.
① 구조안전성 비중 50% → 30% 축소
② 재건축 확정 E등급 기준 30점 → 45점 이하로 완화
③ 2차 안전진단(공공기관 적정성 검토) 사실상 폐지
각 사항별로 자세한 내용을 알아보겠습니다.
① 구조안전성 비중 50% → 30% 축소
재건축 첫 관문 통과가 수월해진다!
구조안전성 비중이 줄어들었다는 의미는 재건축의 첫 관문인 [안전진단통과]가 수월해졌다는 의미입니다. 안전진단에 최종 통과해야 정비 구역으로 지정되고 재건축을 본격적으로 추진할 수 있기 때문입니다. 평가항목으로는 구조안전성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익 등이 있습니다. 이중 구조안전성 항목이 전체 평가 기준의 50%나 되었지만, 개정 이후에는 30%로 축소됩니다. 대신 주거환경 평가 항목이 30%로 늘어나면서 재건축 문턱이 확 낮아졌습니다. [주거환경] 점수가 높아지면 그만큼 우리 아파트가 얼마나 낡고 살기 힘든지 증명하기가 더 수월해지기 때문입니다. 주거환경 평가 항목으로는 단지 내 주차공간 부족, 편의시설 부족, 내부설비시설 노후, 침수피해 가능성, 소방활동 용의성, 사생활 침해(층간소음) 등이 있습니다. 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방 설비 등을 평가하는 [설비노후도 점수] 비중도 기존 25%에서 30%로 상향조정됩니다.
Q. 이미 안전진단이 진행되고 있는 단지는 어떻게 되나요?
소급 적용됩니다. 이에 따라 2018년 3월 이후 안전진단을 마친 전국 46개 단지 중 재건축이 가능한 단지가 대폭 늘어날 예정입니다(21곳 → 23곳).
재건축 단계에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.
2022.12.25 - [경제적 자유/재테크] - [독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①
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② 재건축 확정 E등급 기준 30점 → 45점 이하로 완화
안전진단 통과 더 쉬워진다!
= E등급 받기 더 쉬워진다!
안전진단에서 D등급 또는 E등급을 받아야 재건축이 가능합니다. 다만 D등급에는 예외가 있는데요. 무조건 재건축을 할 수 있는 게 아니라 공공기관 적정성 검토(2차 정밀안전진단)까지 통과해야 합니다(조건부 재건축). 여기서 통과하지 못하면 D등급 아파트는 재건축이 아닌 유지보수 판정을 받게됩니다. 그런데! 이번 개정으로 E등급 받기가 더 쉬워졌습니다. 원래는 안전진단평가 31점부터 45점까지는 재건축을 할 수 없었습니다. 하지만 개정안에서는 해당 점수를 받은 곳들도 재건축이 가능하도록 기준을 완화했습니다.
③ 2차 안전진단(공공기관 적정성 검토) 사실상 폐지
D등급도 재건축 확률이 높아졌다!
지자체 권한이 더 많아졌다!
공공기관 적정성 검토(조건부 재건축)가 지방자치단체 판단에 따라 필요한 경우에만 실시하도록 개정되었습니다. 사실상 폐지되었다고 봐도 무방합니다. 지금까지는 D등급을 받으면 무조건 국토안전관리원과 한국건설기술연구원 등에서 2차 안전진단을 받아야 했기 때문입니다. 하지만 앞으로는 D등급을 받아도 지차체 판단에 따라 2차 안전진단은 말 그대로 '옵션'이 되기 때문에 재건축에 더욱 유리해졌습니다.
Q. 지자체의 2차 안전진단 시행 여부를 어떻게 알 수 있나요?
먼저 입안권자(시장·군수·구청장)이 1차 안전진단에 대한 기본 검토를 진행합니다. 필요하다면 전문가 자문회의를 개최할 수 있습니다. 검토 결과 재건축 근거가 미흡하고 소명이 부족한 것이 판정 결과에 중대한 영향을 미친다고 판단될 때 2차 안전진단을 의뢰할 수 있습니다. 또한, 지자체가 주변 지역 전월세난 등 필요한 경우 정비구역 지정시기를 조정할 수 있도록 했습니다.
Q. 이미 D등급을 받은 아파트는 어떻게 되나요?
소급적용됩니다. 이미 조건부 재건축 판정을 받았거나 2차 안전진단을 앞둔 단지에도 개정안이 소급적용됩니다.
이번 개정안으로 수혜받는 단지는?
양천구 목동 신시가지, 노원구 상계주공 등 재건축 안전진단을 노리는 아파트 단지가 이번 개정의 수혜를 입는 대표적인 단지입니다.
그럼 앞으로 재건축이 더 활발해질까?
부동산 전문가는 이번 재건축 개정안이 실제 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단합니다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 서울 도심 아파트 공급이 활성화될 수는 있지만 현재 부동산 침체가 심해 재건축 사업 속도를 내려는 단지가 많지는 않을 것으로 전망했습니다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 이번 규제완화가 집값 추가하락의 완충작용을 할 수 있는 있겠지만 "매수심리가 바닥이라 거래로 이어지기 힘들다"며 "재건축초과이익환수제 완화가 뒤따라야 재건축도 속도가 붙을 것"이라고 봤습니다.
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