[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①

 

대한민국 재건축 재개발 지도

“청약의 신이라 불리는 저조차도 뭣 모르고 넣었던 청약에 덜컥 당첨돼 자금 사정으로 기회를 날려버린 쓰라린 기억이 있습니다. 다들 새 아파트는 포기해야 한다고 말했지요. 하지만 구축 아파트 전세살이를 하며 친구와 비교당할 아이를 생각하니 그럴 순 없었습니다. 찾고 또 찾아 마침내 ‘2008년 새 아파트 입주’라는 물건 하나를 발견했습니다. 전셋집 바로 앞에 있던 낡고 오래된 주공아파트였습니다.” 이 이야기는 대한민국의 수많은 무주택자를 ‘내 집 마련’의 길로 인도한 베스트셀러 『대한민국 청약지도』의 저자 아임해피(정지영)의 실제 사례다. 어처구니없는 실수로 청약통장을 날려버리고, 오로지 ‘전세 탈출’에 목을 매던 13년 전 아임해피도 첫 내 집 마련을 ‘재건축’ 투자로 성공했다. 그때까지만 해도 저자는 이미 올라버린 아파트값에 씁쓸한 입맛을 다셨지만 정작 어떻게 대처해야 하는지 모르는 생초짜 ‘부린이’였고, 재건축·재개발에는 더더욱 문외한이었다. 그렇지만 단 하나, 저자에게는 꼭 이루고자 하는 목표가 있었다. ‘새 아파트를 갖는 것.’ 재건축을 무작정 어렵다고 피하기 전에 내 집 마련의 한 방법으로 바라보자 오히려 길은 쉽게 열렸다. “첫 집을 마련할 당시 저는 ‘재건축’의 ‘재’ 자도 몰랐습니다. 단지 ‘새 아파트 입주’라는 단어에만 완전히 꽂혔던 것이지요. ‘관리처분인가’니 ‘이주비 대출’이니 이런 용어는 돈이 들어갈 타이밍에 자연스럽게 알게 되었습니다. 장담컨대 다음에 나온 결론이 재건축·재개발의 핵심입니다.”

저자

정지영

출판

다산북스

출판일

2021.08.25

[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저)

 

부읽남 강의와의 연결고리 : 시간의 레버리지

1장 / 왜 지금 재건축·재개발인가?

재건축, 재개발은 누구나 새 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법이다.

이유는? 안전 마진이 확실하다. = 눈 앞의 수익이 확실

재건축, 재개발에 성공한 아파트 시세는 주변 새 아파트와 비슷하게 형성된다.

또한 '하방경직성'*이 뛰어나다는 장점이 있다. 오래된 구도심으로 이미 입지 가치가 훌륭하다.

*하방경직성이란? 수요 공급 법칙으로 내려가야 할 가격이 어떠한 원인으로 내려가지 않는 현상

 

시간이 너무 오래걸린다는 오해

저자의 경험담: 2013년 4월 과천주공7단지 경매 낙찰

당시 과천 재건축 진행이 매우 부진했던 상황에 조합설립동의서 무시하고 5개월 후 매매함.

하지만 리스크 상쇄로 5년만에 래미안과천센트럴로 수십 억의 시세 차익을 놓치게 됨.

 

불확실성을 제거해 시간을 단축하는 방법

1. 재개발 현장에서는 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 한다.

단독주택이 많다면 사업 진행이 더딜 가능성을 한 번 의심해봐야 한다.

왜냐면 단독주택은 조합원 입주권 1장이지만 빌라는 여러 가구에게 다 주기 때문에 억울할 수 있다.

(같은 면적이지만 입주권 개수가 달라지는 것)

재건축 조합은 전체 구분소유자 중 75% 이상 동의 필요함 (동시에 개별 동마다 50% 이상 필요)

예: 신반포2차 - 한강뷰 등 특수한 조건때문에 뒷동으로 밀려나는 사람들의 동의가 지체됨

2. 상가 / 종교시설 / 학교 등

생계와 직결되어 있고 특히 학교는 옮기기 힘들어 정비사업 추진이 어려울 수 있다.

3. B급 전략도 전략이다

누구나 선호하는 대장 아파트보다 인근 아파트에 투자하는 것도 좋은 방법이다.

 

돈이 없어도 '초기 재개발'을 충분히 노려볼 수 있다.

어떻게 될 지 모르는 공포감이 있을 수 있다.

하지만 감이 아니라 공부를 할수록 확신을 가지고 초기 단계 투자 결심이 잘 선다.

다만 아무 구역에 무턱대고 뛰어들어선 절대 안된다.

주변에 재건축 또는 재개발로 탄생한 대장 아파트가 반드시 있어야 한다.

이를 바탕으로 최소한 스스로 눈에 보이는 안전마진은 계산해볼 수 있어야 한다.

꼭 끝까지 가져가지 않아도 된다. 입주 시점까지 가져가는 사람은 10%도 안됨.

 

재건축 vs. 재개발

재건축은 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 사업이다.

재개발은 빌라와 단독주택 허물고 도로까지 정비하고 새 아파트를 짓는 사업이다.

재개발은 공익 목적이, 재건축은 사익 목적이 강하다.

그래서 세입자 대책에도 차이가 있다.

재개발은 세입자 주거 이전비, 상가 바닥권리금 등 보상을 해준다.

그러나 재건축은 세입자를 위한 이주민 대책이 없다.

조합원 자격도 재개발이 상대적으로 더 권리가 폭넓게 부여된다.

 

재건축에만 있는 세금이 있다. 초과이익환수제.

대상: 2017.12.31 이후 관리처분인가를 신청한 전국 모든 재건축 조합

조합설립 추진위원회 승인일로부터 입주 시 공시가격을 기준으로 계산한다.

(=입주 전에 팔면 안 내도 됨)

재건축 투입 비용 및 주변 단지 집값 상승률을 고려한다.

그래도 조합원 각자 이익이 평균 3000만원 넘으면 최고 50%까지 세금으로 징수한다.

이 세금은 공원 조성 등 주변 환경 정비에 사용된다.

정부의 부동산 정책에 따라 변화할 수 있으므로 정책 흐름에 민감해야 한다.

(국토교통부 등 정부 부처 홈페이지 자주 살펴보기)

 

2장 / 재건축·재개발 5단계

정비구역지정 > 조합설립인가 > 사업시행인가 > 관리처분인가 > 일반분양

 

1. 정비구역지정

1.1 정비 기본계획 수립 (신호탄 역할)

지자체에서 10년마다 <도시·주거환경 정비 기본계획> 수립, 5년마다 타당성 검토

아파트 30년 지났는데 해당 목록에 없다면 주민들이 <안전진단> 신청 가능

 

1.2 안전진단

주택의 노후·불량 정도에 따라 구조 안전성 여부 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단함

신청 주체는 아파트 각 호 소유자, 10/1 이상이 동의하면 돈을 걷어 안전진단을 시청한다.

지자체는 접수일로부터 30일 이내 시행 여부를 통보해야 한다.

A~E 등급으로 나뉜다. E등급을 받아야 재건축 추진이 가능하다. (만만하지 않음)

통과하면 큰 산 하나를 넘은 느낌이다. 통과 힘들기 때문에 대형 호재다.

공식 정비구역으로 지정되기 때문이다.

*참고로 최근 정부에서 심사 기준에서 구조안전성을 50%에서 30%로 낮춤

관련 기사 : https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148909196 

재건축 안전진단 규제 대폭 개선…구조안전성 비중 50%→30%로

재개발 구역도 <도시·주거환경 정비 기본계획>에 포함되거나,

또는 구역 지정 요건(면적, 노후도 등)을 충족해 주민들이 제안하면 (입주민 60% 동의 필요)

지자체 심사를 통해 정비 구역으로 지정될 수 있다.

 

1.3 조합설립 추진위원회

정비구역으로 지정됐다면 본격적인 판이 깔린 것이다.

그 이후에는 입주민들의 역할이 중요하다. 첫 번째 과제는 조합 설립이다.

조합 설립을 위해서는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 필요하다.

이때 조합설립 추진위원회가 총대 메고 동의서 사인 받아 오는 일을 도맡는다.

추진위원회도 아무나 못한다. 과반수 동의 + 시장 등 군수 승인이 필요하다.

 

주의해야 할 점

1단계는 조합이 설립되지 않은 단계이다. = 구역이 해제될 수 있음

초기 진입해 투자금이 적게들 수 있지만 그만큼 리스크가 있다.

입주 시점까지 오래 기다려야 할 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

 

2. 조합설립인가

2.1 조합설립

2단계에서 만나는 우여곡절이 모든 과정에서 가장 높은 파도다(저자 피셜).

2단계만 잘 넘어도 절반은 통과했다고 생각해도 된다.

조합(법인)이 설립되면 입주민은 <조합원> 호칭을 얻게 된다.

가장 큰 과제는 주민들의 동의율을 모으는 일이다.

반대하는 사람들도 설득해야 하기 때문에 쉽지 않을 수 있다.

동의한 사람만 추후 조합원이 될 수 있다.

반대하는 사람은 기존 건물 및 토지를 매도하거나 현금 청산을 받아야 한다.

재건축 기준, 필요한 주민 동의율은

- 토지등소유자 3/4 이상이며,

- 동별 구분소유자 1/2 이상이며,

- 토지 면적의 3/4 이상 동의가 있어야 한다. (지자체별 세부 내용 다를 수 있음)

 

2.2 시공사 선정

조합이 설립되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하며 해산한다.

조합이 상대해야 할 가장 큰 협력업체는 시공사다.

서울을 제외한 지역에서는 조합설립인가 이후에 시공사를 선정한다.

(서울은 3단계 사업시행인가 이후에 시공사를 선정함)

시공사는 공개 입찰을 통해 결정되며, 사업성이 높을수록 경쟁이 치열하다.

시공사 선정은 조합원 과반수가 참석한 시공사선정총회에서 최종투표로 결정한다.

요즘은 브랜드명이 아파트 가치를 대변하기 때문에 '1군 시공사'인지가 뜨거운 감자다.

만약 1군 시공사에서 입찰에 많이 참여한다면 게임 끝이라고 봐도 좋다.

일반분양분 완판됐을 때 시공사는 수익을 실현할 수 있다.

시공사가 적극 참여한다는 것은 해당 구역에서 일정 규모 이상 수익을 예상한다는 뜻이다.

구역 규모가 클 때는 컨소시엄 형태로 공동 출자해 입찰에 참여하기도 한다.

이 단계에서는 비교적 안전한 투자 단계라고 봐도 좋다.

다만 투기과열지구에서는 재건축 물건을 사도 조합원 지위가 양도되지 않을 수 있다. 

<조합원 지위 양도 금지>가 발동되는 시기이기 때문이다.

 

3. 사업시행인가 ★

3.1 건축심의

새 아파트가 도시 미관을 어떻게 향상시키고 공공성을 확보할 수 있을지 각 지자체에서 따져보는 단계

엄청 까다로워서 통과하면 플랜카드가 걸림

용산구 산호아파트의 경우 조합설립인가 받은지 4년 만에 건축심의를 통과함

서울시는 층수 제한 이슈에 민감하다.

2014년부터 한강변 주거용 건축물 35층 이하로 제한

*최근 정부에서 해당 규제를 풀었음 (오세훈 시장 공약)

관련 기사 : https://biz.sbs.co.kr/article/20000091796

서울 '35층룰' 풀린다…여의도·강남·목동 수혜

아파트 층수는 일반 분양 물량과 밀접한 관련이 있다.

건축 심의 말고도 환경, 교통, 교육, 경관, 고도제한, 문화재 지표조사 등이 많다.

하지만 끝판왕은 건축심의다.

건축심의를 통과했다는 말은 곧 사업시행인가가 임박했음을 알리는 신호이기 때문이다.

 

3.2 사업시행인가

건축심의를 받은 뒤에 조합에서 사업시행계획을 시군구청에 허가 신청한다.

이후 여러 절차에 따라 최종 사업시행인가를 고시받게 된다. (자세한 절차는 p.111)

사업시행인가는 새로지을 아파트 조감도를 그리는 과정이다.

층수, 세대수 등 건축 계획을 세우면 조합원분양, 일반분양, 임대주택 물량을 대략 알 수 있다.

이에 따라 총 사업비와 조합원분양가를 대략 계산할 수 있다.

최종 분양가와는 약간 차이 있을 수 있지만, 재건축·재개발 추가 분담 비용이

본인이 감당할 수 있는 수준이 가늠하는데는 충분한 도움이 된다.

이 단계까지 왔으면 재건축·재개발 무산될 가능성은 매우 낮다고 봐도 된다.

저자는 개인적으로 이 단계 물건에 주목을 추천한다.

실제로 투자자 사이에 매수 및 매도가 가장 많이 일어나는 타이밍이다.

다만 투기과열지구에서는 '조합원 지위 양도 금지'를 조심해야 한다.

 

3.3 종전자산평가(감정평가)

사업시행인가를 받으면 <감정평가>와 <조합원분양 신청>을 빠르게 진행해야 한다.

감정평가란 소유한 기존 주택의 감정가를 평가한다는 의미다.

사업 수익을 공평하게 배분하기 위해 감정 평가를 실시한다.

조합원들은 내 토지나 건물을 조합에 넘기는 대가로 새 아파트를 받는다.

그런데 각자 가진 부동산 면적과 크기가 다 다르다.

어느 시점에 계산하는지, 도로가 얼마나 가까운지에 따라서도 평가가 달라질 수 있다.

그래서 감정평가사가 공동주택 공시가격을 기준으로 가격을 결정한다.

사업시행인가 이후 전문 감정평가업체 두 곳에 업무를 위탁한다.

두 곳의 감정평가 금액의 평균으로 가격이 결정된다.

 

비례율 = 수익률

[공식] 총수입 - 총지출 / 감정평가 총액 x 100 = 비례율

조합의 수익률을 '비례율'이라고 한다.

즉 순수 수익을 감정평가 총액으로 나누어 계산한다.

비례율 90% : 수익보다 비용이 크기 때문에 추가 분담금이 발생한다.

비례율 100% : 사업비(부담금)만 내면 된다.

비례율 110% : 수익. 출자 금액에 따라 10%씩 나눠준다(환급금).

 

권리가액 = 감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치

[공식] 감정평가액 x 비례율 = 권리가액

예: 비례율 110인데 1억 감정평가액 받은 조합원은 1.1억원을 갖게된다.

여기서 1.1억원을 권리가액이라고 한다.

권리가액은 새 아파트의 예상 가치를 의미한다.

즉, 조합원이 주장할 수 있는 권리의 가치고 감정평가액에 비례율을 곱해 계산한다.

 

예상부담금 = 평수 넓혀서 갈 때 들어가는 추가 분담금

[공식] 조합원분양가 - 권리가약 = 예상부담금

그러나 공시지가가 제대로 안 나오면 감정평가에 만족하지 못하는 상황이 생긴다.

이의 신청하는 사람이 많으면 그만큼 사업 진행이 늦어질 수 있다.

 

주의해야 할 점

비례율과 부담금 모두 예상 금액이다

최종비례율은 일반분양 이후 입주시점에 확정된다

따라서 비례율이 높게 나오면 조합원 동의를 받기는 쉽다

하지만 나중에 그만큼 현실이 따라주지 않으면 예상치 못한 큰 지출이 발생할 수 있다

 

3.4 조합원분양

사업시행인가 고시 이후 60일 이내 조합원분양 신청 완료해야함

집 계약이 아니고 평형을 신청하는 단계

이 단계에서 분양이 아니라 조합원 포기(현금 청산) 선택 가능

조합원분양을 결심했다면 서로 눈치싸움이 시작된다.

인기 평형에는 신청자가 몰리기 때문이다.

그렇다면 우선순위는? 지분이 클수록 유리하다.

일반분양에서는 조합원분양에 실패한 물량만 풀리게 된다.

= 청약에는 작은 평형 물량이 많은 이유

네이버부동산만 봐도 매물별로 집주인이 선택한 평형을 알 수 있음

[참고] 조합원 분양을 포기한다면?

현금 청산은 결국 조합의 사업비로 충당된다.

분양 포기자가 많을수록 오히려 비용이 늘어나기 때문에 비례율이 조정될 수 있다.

즉, 조합원분양 / 현금청산 결정 인원이 정확하게 나왔을 때

비로소 사업의 진짜 비례율을 알 수 있게 된다.

현금청산 비용이 일반분양 수익으로 충당할 수 있는지도 이때 알 수 있다.

 

4. 관리처분인가

4.1 입주권이 되는 날

예상만 하던 수익률도 확정되는 순간이다.

관리처분인가는 비교적 수월한 편이다.

조합원분양 신청 마지막 날 = 관리처분계획수립일

→ 종전자산 및 평균 부담금 통지

→ 관리처분계획 총회 및 공람

→ 관리처분계획인가 신청

→ 관리처분인가

관리처분인가일을 기준으로 조합원 물건은 '권리'에서 '입주권'으로 변경된다.

이날 이후 투기과열지구에서 조합원은 '재당첨제한' 적용된다.

정확히 가격이 정해지는 항목은...

조합원 물량에 따라 감정평가액 총액이 결정된다.

일분분양 및 임대주택 물량

보류지(추후 소송 대비 공실로 남겨둔 것)

정비사업지 추산액

아직 가격이 정해지지 않은 항목은...

조합원분양가 (평균가로 발표됨)

→ 동·호수 추첨 후에 각자 당첨된 층수·호수에 따라 결정됨

 

4.2 이주 및 철거

재건축보다 재개발이 이주 과정이 조금 힘들 수 있음.

왜냐하면 갈 곳이 없어 뻐팅기는 주민들은 그 기간만큼 이주비 대출 이자 등

사업비가 늘어나기 때문에 투자에 주의가 필요한 부분이다.

대신 세입자 내보내거나 실거주 시 잠시 지낼 곳이 필요할 때 '이주비 대출'이 가능하다.

재건축은 크게 이주를 걱정하지 않아도 되지만,

한번에 이주 수요가 몰려 주변 전세 가격이 한 차례 출렁거릴 수 있다.

철거 소식은 곧 일반분양 시점이 다가오고 있다는 신호다.

철거 이후 착공과 동시에 모델하우스가 지어지고,

일반분양 직전 조합원 동·호수 추첨 결과가 청약홈 홈페이지에 발표된다.

 

5. 일반분양

5.1 조합과 주택도시보증공사(HUG)의 줄다리기

일반분양가는 조합이 결정한다.

하지만 마음대로 분양가를 확정할 수 없다.

'고분양가 관리지역' 및 '분양가상한체' 때문이다.

특히 분양가상한제 적용 지역은 HUG와 치열한 공방을 펼쳐야 한다.

 

5.2 준공 및 조합 청산

입주 후에는 소유전 이전 등기를 해야 한다.

토지, 기존 건축물 등으로 되어 있던 등기를 새 아파트로 균등하게 나누는 과정이다.

원소유자가 많다면 최종 등기가 나오기까지 시일이 걸리는 편이다.

소유권 이전이 끝났다 = 조합이 청산되었음 

폐업 신고를 하면서 최종 비례율이 나온다.

만약 조합이 사업을 잘해서 이익이 남으면 (예비비, 공사 중 증감된 사업비 등)

조합원에게 청산금으로 지급되거나 단지 내 편의시설 방향으로 소진된다.

다만 예상보다 지출이 커서 추가 부담금이 생기면

조합과 조합원 간 다툼이 발생할 수도 있다.

 

[참고] 그래서 언제 사야 할까요?

먼저 정비기본계획이 수립됐다면

재건축은 대략 몇 년도부터 사업이 진행될 것인지 알 수 있다.

초기 투자를 노린다면 지자체 계획 발표 시점을 노려 먼저 들어가 입주해도 된다.

좀 더 지켜보고 싶다면 '최종 안전진단 통과' 소식은 절대 흘려들어서는 안 된다.

비교적 적은 투자금으로 재건축 투자 진입할 때 더 좋은 타이밍 없기 때문이다.

재개발이라면 구역 지정 후 추진위원회에 찾아가 분위기를 살펴보자.

조합설립단계에서는 조합 설립 조짐이 보이면 매수를 진행하는 것도 좋은 전략임.

다만 투기과열지구라면 예외 물건 제외하고 매수가 불가능하다.

이후에는 시공사에 주목할 차례. 어떤 브랜드가 입찰에 참여하는지 보자.

1군 브랜드가 선심성 공약을 내놓는다면 청신호임.

다만 시공사 공약을 100% 믿으면 안 된다.

분양가, 공사비 등은 사업시행인가 이전 건축심의 통과해야 가늠할 수 있기 때문이다.

사업시행인가 나오면 조감도가 나온다.

하지만 조감도 자체보다는 감정평가가 나오는 시점이 중요한 투자포인트다.

감정평가 기준으로 동참 또는 포기가 결정되기 때문이다.

관리처분인가가 나오면 얼추 다 정해진다.

투기과열지구에서는 이때부터 소유권 이전 완료 시점까지 물건을 팔 수 없다.

때문에 중간중간 세일 기간 제외하면 관리처분인가 직전에 매도 물건이 많이 나온다.

만약 투기과열지구가 아니라면 이주 시점에 물건이 더러 나온다.

(전세가 높아서 세입자 못내보내는 현금 없는 소유자 건물 나올 가능성)

따라서 관리처분인가 이후 매물을 찾고 있다면

이주 시기가 정해지기 이전에 부동산에 가서 이렇게 문의해야 한다.

"이주가 언제부터예요? 이주비 대출 안 나오는 다주택자 물건있으면 바로 연락주세요."

 

재건축, 재개발 사업에 투자할 때는

어디가 제일 쌀까를 고민하는 게 아니라

어떤 타이밍에 그나마 고를 수 있는 물건이 가장 많을까?로 질문 방향을 바꿔야 한다.

단계가 진행될수록 선택할 수 있는 물건이 적어지기 때문이다.

그래서 재건축 재개발은 타이밍이 중요하다.

저자는 개인적으로 사업시행인가 전후의 물건을 가장 많이 매수했다고 한다.

관리처분인가 이후에 물건을 매수한 경험은 없다고 한다.

 

 

[참고] 재건축 재개발 핵심 키워드 총정리

1. 감정평가액

사업 구역 내 보유하고 있는 토지 및 건물의 경제적 가치를 판정하여

그 결과를 가치에 상당하는 금액으로 표시한 것이다.

즉 '현재 시점의 부동산 가치를 나타낸 값'이다.

2. 비례율

재건축 재개발 사업성을 나타내는 지표다.

100% 이상은 사업성이 좋다고 판단하고, 100% 이하면 사업성이 좋지 않다고 판단함.

3. 종전자산평가액

조합원들이 현재 시점에 보유한 총 감정평가액. (현금청산자 제외)

4. 종후자산평가액

조합원분양분, 일반분양분, 상가, 임대주택 등

사업이 완료된 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다.

조합원분양 수익에 일반분양 수익을 합한 금액이다.

5. 권리가액

조합원이 주장할 수 있는 부동산에 대한 권리의 가치다.

감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치다.

6. 부담금

조합원이 조합원분양을 위해 추가로 내야 하는 금액이다.

7. 토지등소유자

재개발의 경우 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자.

재건축의 경우 정비구역 내 건축물 및 그 부속 토지의 소유자.

추후 조합원 자격을 얻는다.

8. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율.

건폐율이 낮다 = 건물 사이사이 녹지 및 공간이 많다

만약 한강변 50층 아파트가 현실이 된다면 건폐율이 낮아지는 수혜를 입게 된다.

층수가 높아져 호수가 많기 때문에 굳이 동 간 간격을 좁힐 필요가 없다.

9. 용적률

대지면적에 대한 건축연면적(바닥면적까지 합침)의 비율. (지하층 제외)

수직으로 쌓은 층별 바닥면적의 합계를 대지면적으로 나눈 것이다.

10. 공동주택 공시가격

토지 및 건물을 일괄한 공동주택의 적정 가격임. 줄여서 '공주가'라고 한다.

감정평가액의 기준이 되며 실거래가보다 보통 낮게 책정된다.

 

[참고] 투기과열지구에서 주의할 것들

조합원 개인 의지와 상관없이 조합장 비리, 비상대책위원회(조합에 반대하는 세력)으로

사업이 더뎌지거나 아예 멈추는 경우도 간혹 발생한다. 

지자체 심의 문턱을 통과하기가 하늘의 별 따기일 때도 있다.

부동산 경기가 침체로 들어서면 발목이 잡힐 수도 있다.

그래서 재건축 재개발은 특별히 더 철저한 공부가 필요하다.

익숙하지 않은 용어도 많기에 적어놓고 자주 공부해야 한다.

직접 지역에 찾아가 주변 둘러보고 매물을 스스로 판단해보는 것도 중요하다.

투기과열지구 내 거래는 더욱 유심히 살펴봐야 한다.

조합원 지위 양도 금지 (17.08.02 발표)

재개발 전매 금지는 18.01.24 이후 사업시행인가 신청 조합부터 적용된다.

(서울 재개발 구역은 대부분 이전에 사업시행인가를 받아 전매가 가능함)

*예외

- 1가구 1주택자가 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 경우(재개발, 재건축 모두)

- 질병, 학교, 직장의 이전으로 집을 팔아야 하는 경우

- 재건축 지구 예외 상황 中 '그 밖의 대통령령으로 정하는 경우'

투기과열지구 내 재당첨제한 (8.2대책)

청약과 마찬가지로 재건축 재개발 역시 재당처제한 대상 아닌지 꼼꼼한 확인 필요

조합원분양, 일반분양 대상자는 5년간 투기과열지구 내

다른 재건축 재개발 아파트의 조합원분양 및 정비사업 일반분양 신청이 불가능하다.

이때 분양 대상자를 판단하는 기준이 중요하다.

일반분양은 당첨일로부터 당첨된 것으로 간주하지만,

재건축 재개발은 관리처분인가일이 기준이다.

즉, 이때 이전에 입주권을 투기과열지구 입주권을 매수했다면

조합원분양 대상자가 되어 재당첨제한 대상이 된다.

만약 재당첨제한에 해당한다면 관리처분인가 이후 물건을 집중 공략하는 것도 방법임

(전매 예외조항을 통해 관리처분인가 이후에 입주권을 매수한 경우)

* 다만 조합원지위양도제한 및 재당첨제한은 투기과열지구에서만 적용됨

→ 철저히 공부하되 겁먹지 않는 자세 필요

*최근 정부에서 투기과열지구 규제를 해제하고 있는 추세임

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/12/23/2022122300065.html

세제·금융에 이어 규제지역 해제?…서울·과천 족쇄 풀릴까