[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ②

[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ②

2022.12.25 - [경제적 자유/재테크] - [독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①

[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①

첫번째 포스팅에서는 책의 2부 3장까지 살펴보았습니다. 재건축 재개발의 단계와 단계별 특징을 알아보았는데요. 그 이후의 책 내용에 대해서도 정리해보겠습니다.

 

대한민국 재건축 재개발 지도

“청약의 신이라 불리는 저조차도 뭣 모르고 넣었던 청약에 덜컥 당첨돼 자금 사정으로 기회를 날려버린 쓰라린 기억이 있습니다. 다들 새 아파트는 포기해야 한다고 말했지요. 하지만 구축 아파트 전세살이를 하며 친구와 비교당할 아이를 생각하니 그럴 순 없었습니다. 찾고 또 찾아 마침내 ‘2008년 새 아파트 입주’라는 물건 하나를 발견했습니다. 전셋집 바로 앞에 있던 낡고 오래된 주공아파트였습니다.” 이 이야기는 대한민국의 수많은 무주택자를 ‘내 집 마련’의 길로 인도한 베스트셀러 『대한민국 청약지도』의 저자 아임해피(정지영)의 실제 사례다. 어처구니없는 실수로 청약통장을 날려버리고, 오로지 ‘전세 탈출’에 목을 매던 13년 전 아임해피도 첫 내 집 마련을 ‘재건축’ 투자로 성공했다. 그때까지만 해도 저자는 이미 올라버린 아파트값에 씁쓸한 입맛을 다셨지만 정작 어떻게 대처해야 하는지 모르는 생초짜 ‘부린이’였고, 재건축·재개발에는 더더욱 문외한이었다. 그렇지만 단 하나, 저자에게는 꼭 이루고자 하는 목표가 있었다. ‘새 아파트를 갖는 것.’ 재건축을 무작정 어렵다고 피하기 전에 내 집 마련의 한 방법으로 바라보자 오히려 길은 쉽게 열렸다. “첫 집을 마련할 당시 저는 ‘재건축’의 ‘재’ 자도 몰랐습니다. 단지 ‘새 아파트 입주’라는 단어에만 완전히 꽂혔던 것이지요. ‘관리처분인가’니 ‘이주비 대출’이니 이런 용어는 돈이 들어갈 타이밍에 자연스럽게 알게 되었습니다. 장담컨대 다음에 나온 결론이 재건축·재개발의 핵심입니다.”

 

저자

정지영

출판

다산북스

출판일

2021.08.25

2-4. 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까? (총 4개 과정)

1. 감정평가 전 (언제 팔아야 할 집인가?)

이제 막 사업시행인가 도장을 받아낸 시점까지는 일반 부동산 매매와 동일하다. 실제 투자금액(실투금)이 가장 적게 트는 투자 타이밍이지만, 최종 금액을 정확하게 가늠하기는 힘들 수 있다. 이 단계에서는 '언제 팔아야 할지'를 함께 고민해야 후회없는 선택을 할 수 있다. 왜냐하면 이 시점에 물건을 매수하면 완공까지 많이 기다려야 하기 때문이다. 재건축·재개발 물건을 입주 시점까지 가져가는 사람은 전체의 10%밖에 되지 않는다. 한번 산 물건을 끝까지 가져가야 한다는 생각은 편견이다.

 

지금 매수하는 물건을 끝까지 가져갈 것인지, 아니면 중간에 팔아서 시세차익을 볼 것인지는 본인이 선택해야 한다. 본인의 결정에 따라 선택할 수 있는 물건이 완전히 달라진다.

 

예를 들어 한 구역에 3가지 빌라 매물이 있다고 해보자. A 매물은 제일 매매가가 저렴하고 비교적 최근 지어진 물건이다. 실투자금도 가장 적게 들어간다. B 매물은 비싸지만 대지지분이 많은 편이고 건축연도가 좀 된 편이다. C 매물은 전용면적이 가장 넓지만 그리 큰 차이는 없고, 대신 세 물건 중 가장 신축에 가깝다.

 

당신이 매수자라면 어떤 선택을 할 것인가? 매도 타이밍에 따라 선택해야 하는 물건이 달라질 수 있다.

 

중간에 물건을 팔고 시세차익이 목적이라면 A 빌라를 매수하는 편이 좋다. 건축연도가 비교적 최근이라 전세 가격이 떨어질 위험이 적고, 매매가도 저렴해 당장의 실투금이 적게 들기 때문이다. '사업 진행 과정에 누가 내 물건을 살까?' 관점에서 따져보면 시드머니가 가장 적게드는 A 빌라를 매수할 사람이 훨씬 많을 것이다.

 

하지만 새 아파트 입주가 목적이라면 B 빌라가 더 유리하다. 건축연도가 오래돼 전월세 가격은 점차 떨어지겠지만 높은 대지지분이 높은 사업성으로 연결될 가능성이 가장 크기 때문이다. 공동주택 공시가격에 130%를 곱하면 예상 감정평가액을 얼추 계산해 볼 수 있다(+예상 프리미엄). 즉 초기 투자금이 적게 들면 나중에 부담금이 커지고, 초기 투자금이 많이 들면 나중에 비교적 자유로울 수 있다.

 

2. 감정평가 후 (물건의 브리핑이 달라진다)

이 단계에서는 물건 가치가 객관적으로 명확해진다. 전문 감정 평가사가 물건 가치를 공식적으로 평가해주면 매도자가 거기에 프리미엄을 붙여 판매하기 때문에 계산도 딱딱 맞는다. 다만 부동산 방문 시 권리가액이 아닌 감정평가액을 기준으로 브리핑해달라고 꼭 요청해야한다. 수도권에서는 보통 감정평가액 기준으로 설명해주지만 간혹 지방에서는 권리가액을 기준으로 얘기해주는 경우가 있어 주의가 필요하다. 참고로 권리가액은 감정평가액*비례율로 추후 사업 개발 이익까지 합산한 금액을 의미한다.

 

3. 이주 후 (이주비 대출이 실투금을 좌우한다)

주택에 사람이 살고있지 않은 상태다. 내가 거주하고 있었다면 2~3년 공사기간 동안 거처를 마련해야하고, 세입자가 있었다면 보증금을 빼줘야 한다. 이때 이주비 대출이 큰 도움이 된다. 감정평가액에 해당 지역 LTV(주택담보인정비율)를 곱한 금액만큼 대출이 가능하다. (투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 비조정대상지역 60%) 다만 규제지역에서는 이주비 대출이 세대당 한 건만 가능하다. 이주비 대출 금리는 조합이 은행과 협의해 결정한다. 조합 정관에 따라 대출 금리가 달라질 수 있다. 예를 들어 수원시 팔달6구역은 조합에서 일정 금액 이하의 대출금 이자를 대신 내주는 무이자 혜택을 제공하기도 했다. 따라서 관리처분인가를 받고 이주 시점의 물건을 매수할 때는 부동산에서 이주비 대출에 대한 상세 내용을 안내받아야 한다.

 

[참고]

부동산에서 브리핑 들을 때 비례율을 몇 퍼센트로 계산했는지 스스로 검산할 수 있어야 한다. 실제로 조합원 책자에 있는 동일한 비례율로 계산했는지 다시 한 번 확인하기.

 

4. 동·호수 추첨 후 (이제부터는 십 원 한장까지 확실하게!)

동호수마다 확정된 조합원분양가를 받은 시점이다. 이제부터는 평균 분양가가 아닌 각 새 아파트의 정가를 기준으로 계산기를 두드리면된다. 추첨 이후 조합원은 계약서를 쓰고 부담금의 10%를 계약금으로 낸다. 조합원 분양가에 프리미엄을 합한 금액이 최종 매수가격이다. 

 

부담금은 조합에 따라 납부 방식이 다르다. 보통 10%를 계약금으로 낸 뒤 나머지는 6회차로 나누어 내고 마지막에 잔금을 치룬다(청약 중도금 처럼). 

 

손품, 입품, 발품이 후회 없는 선택을 만든다

부동산은 생물이다. 직접 정보를 확인하고 정리하는 것이 중요하다. 손품, 입품 ,발품에 유용한 웹사이트는 다음과 같다.

 

① 손품으로 조사하기: 먼저 정비사업 구역 파악은 지차체 공식 홈페이지에서 '정비사업' '도시환경' '재개발' 등을 검색어로 입력하면 정비사업 추진 현황 엑셀 파일을 내려받을 수 있다. 서울은 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr), 경기도는 경기도청(gg.go.kr) 웹사이트에서 확인 가능하다. 물건 시세와 위치 확인은 [호갱노노] [네이버 부동산] 활용하면 된다. 부동산 이슈는 [아유경제] [하우징헤럴드]를 활용하자. 재건축·재개발 최신 기사를 가장 자주 업데이트하는 온라인 신문사다. 지역별 노후도는 [부동산플래닛], 재개발 구역 파악은 [아실] 웹사이트가 도움이 된다. 추가로 블로그나 카페에서 임장 후기를 검색해 최신순으로 살펴보는 것도 좋다. 네이버 카페는 [똑똑한 부동산 투자] 추천.

 

② 입품으로 조사하기: 손품을 팔아 관심 지역을 어느 정도 추렸다면 주저하지 말고 부동산에 전화해서 물어보자. 전화 임장의 내용은 해당 구역의 재건축 단계에 따라 달라진다. 전화 임장의 목적은 발품 과정에서 놓칠 수 있는 정보를 미리 수집하는 것이다. 조합원 사무실에 방문하면 진행 상황을 제대로 알려주지 않으려는 조합도 많기 때문이다. 따라서 발품 조사로 현장에서만 파악할 수 있는 리스크를 파악하는 데 주력하고 나머지 정보는 손품과 입품으로 미리 챙겨두는 것이 좋다.

 

③ 발품으로 조사하기: 발품의 목적은 사업을 늦추는 요인을 찾는 것이다. 학교, 종교시설 위치를 파악하고 재건축·재개발 반대 비상대책위원회 플랜카드가 많은지, 상가는 협조적인지, 단독주택 비중은 어떻게 되는지 등을 파악해야 한다. 구역에 방문한다면 조합사무실에 들러 조합원의 의지와 향후 계획을 파악하는 것도 중요하다. 지역의 오래된 부동산에 들러 구역의 역사와 지역분석에 대해서 듣거나, 눈여겨본 구역 외에도 경쟁 관계에 있는 구역 또는 정반대 특징을 가진 구역에 방문해 장단점을 비교하는 것도 좋다. 실제 현장에서 듣는 정보가 알짜배기 정보다. 손품과 입품으로 90%를, 나머지 10% 정보는 발품으로 채운다고 생각하면 된다.

 

[참고]

손품을 팔 때는 사이트만 보는 게 아니라 직접 자료를 정리해두는 습관을 길러야 한다. (나만의 빅데이터 쌓아나가기)

 

대출과 세금

이주비 대출: 주택담보대출의 일환이다. 규제지역에서는 세대당 한 건만 주택담보대출이 가능하다. 다주택자는 이주비 대출이 불가하다. 1주택자라면 갈아타기를 한다는 전제하에 기존 주택 처분이 입주 시점까지 연장된다. 이주비 대출은 감정평가액을 기준으로 정해진다. 한도는 지역별 LTV에 따라 결정된다. 만기일도 새 아파트 입주일이다.

부담금 대출: 부담금은 [조합원분양가 - 권리가액]이다. 개인 부담금에 지역별 LTV 한도가 적용된다. 부담금 대출은 이주비 대출과 달리 담보가 아닌 '입주권'이라는 권리에 대해 대출을 받는 신용 대출이다. 통상 이주비 대출과 부담금 대출은 합쳐 한 건의 대출로 취급된다. 부담금은 청약처럼 계약금 1회, 중도금 6회, 잔금 1회로 나누어서 내는데, 계약금은 자비로 내야한다.

내야 할 세금: 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세. 원조합원에게는 [대체주택 비과세 특례]가 까다로운 조건으로 적용될 수 있다. 

대체주택 비과세 특례 내용