윤석열 부동산 정책 정리 (6/21)
안녕하세요. 재테크에 한동안 관심을 두지 못했습니다. 계속 책도 읽고 공부해야지 하고는 있는데.. 우선 그래도 힘내야죠! 윤석열 정부가 지난 6월 21일 첫번째 부동산 정책을 발표했습니다. 주요 내용 16가지를 짚어봅니다. 원문 자료는 첨부한 PDF 파일을 다운로드받아 확인하시기 바랍니다.
윤정부 부동산 정책 정리
임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제
해당 보고서는 관계부처 합동으로 지난 6월 21일 공개되었습니다. 해당 보고서는 임대차 시장 안정 방안에 대해 크게 ① 임차인 부담 경감 ② 임대주택 공급 확대 두 가지 부분으로 나누어 정책 과제를 제시하고 있습니다. 각 분야별로 어떠한 정책을 제시했는지 구체적인 내용은 아래에서 살펴볼게요.
<1> 임차인 부담 경감
1. 상생임대인 양도세 특례 확대 개편
이전보다 착한 임대인으로 인정하는 기준을 대폭 줄여주고, 양도세 혜택을 주겠다는 겁니다. 적용 대상은 2021년 12월 20일 이후 임대 분부터입니다.
2. 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금 및 대출한도 확대
버팀목 전세 대출 보증금과 대출한도가 향후 1년 동안 확대됩니다. 다만, 2023년 8월 이후 계약만료 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추후 결정된다고 하네요.
3. 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대
월세 / 전세금 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 세액공제율 및 공제한도가 확대됩니다. 기존에 월세로 살고 계시던 무주택세대주라면 연말정산 때 돈을 더 돌려받을 수 있겠습니다. 전세 및 월세 보증금 대출을 받은 분들도 마찬가지로 공제한도가 (기존)300만원에서 (개선)400만원으로 늘어나면서 조금 더 돌려받을 수 있겠네요.
<2> 임대 주택 공급 확대
1. 임대 주택 건설 지원 - 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화
쉽게 말하면 집 더 지으라고 건설사에 혜택을 좀 더 주는 겁니다. 개인사업자, 법인사업자 별로 내용은 조금씩 다릅니다. 법인 및 개인 건설임대사업자 모두에게는 종부세 합산배제 혜택이 확대됩니다. 물론 집을 빨리 잘 지으려면 땅도 필요합니다. 그래서 공공매입임대 건설 목적 토지를 양도하는 (개인)은 10% 양도세 감면, (법인)은 20% 추가 과세에서 빼줍니다.
2. 단기 주택공급 촉진 - 건설 후 미분양 주택 세부담 경감 및 매입약정 등 활성화
한동안 미분양 물량으로 말이 많았던 적이 있었는데요. 다양한 유형의 주택이 빠른 시일 내 (단기) 신축될 수 있도록 지원하는 방안을 마련했습니다. (현행)은 미분양주택에 대해 5년간 종부세에서 빼주고 있는데요. 이제는 미분양주택도 거주 여부 상관없이 세제 혜택을 주게 됩니다.
3. 임대 매물 유통물량 확대 - 실거주 의무 등 개선 ★★★
가장 주목할 만한 부분인데요. 다른 건 몰라도 이 부분은 꼭 알고 넘어가시면 좋겠습니다. 그동안 부동산 투자 및 내 집 마련의 가장 큰 장애물 중 하나였던 <2년 실거주 의무>가 개선되었기 때문인데요. <분양가 상한제 거주 의무> 역시 완화되었습니다. 특히 유주택자분들에게는 <2년 실거주 의무> 완화가 희소식일텐데요.
(현행법상) 기존 1주택자는 규제지역 내 주택 구입 시 주담대(주택담보대출)를 받는 경우 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 새로 산 집에 전입 신고를 꼭 해야했기 때문입니다. 전세끼고 집 사는 건 옛말이 된 셈이었죠. 하지만 (개정)안에서는 처분기한이 6개월에서 2년으로 완화되고, 신규 주택 전입 기한도 폐지되었습니다.
분양가상한제 적용 주택에서도 최초 입주가능일로부터 실거주 의무가 있었는데요. 아파트 청약을 하려면 반드시 해당 주택에 일정기간 본인이 살아야해서 당첨이 되더라도 전세를 주기 힘들었습니다(최소 2년에서 최대 5년까지). 하지만, (개정) 이후에는 최초 입주가능일이 아닌, <해당 주택의 양도/상속/증여 이전>까지 실거주 기간을 준수하면 된다고 개정되었습니다.
이 밖에도 다음과 같은 내용을 포함하고 있습니다.
- 청년 및 신혼부부 매입임대주택 전세형 공급
- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화
부동산 정상화 과제
하지만 이번 윤석열 정부 부동산 정책이 가장 주목받았던 이유는 바로 "세금" 때문이었습니다. 특히 유주택자 분들은 이번 발표에 특히 많은 관심이 있었을텐데요. 종부세(종합부동산세) 부담을 완화하겠다는 내용을 담고 있기 때문입니다. 이번 발표에서 가장 중요한 부분이라 해도 과언이 아니었습니다. 저는 어차피 집이 없어서 아직은 잘 모르지만, 흐름은 알고 있어야 하니 한번 따로 정리해 보았습니다. 제 기준 중요한 내용만 몇 개 추린 것으로, 더 자세한 내용을 알고 싶으시면 첨부한 파일을 다운로드 받아 확인하세요.
Key Point 1. 종부세 부담 완화
정부에 세금을 내는 종합부동산세는 공시가격*에 따라 결정됩니다. 공시가격이 오를수록 같은 집이라도 내야하는 세금이 더 많아집니다. 올해 공시가격이 17.2% 상승함에 따라 유주택자의 종부세 부담이 커졌습니다. 이에 윤 정부에서는 <일시적 2주택 비과세 요건 완화> <다주택자 양도세 중과 배제> 등을 실행하겠다고 밝혔는데요. 아직 구체적인 내용은 정해지지 않았습니다. 다만 이번 발표에서는 위 이미지와 같은 내용이 확정되었습니다.
*공시가격: 정부가 조사 및 산정하여 공시하는 가격으로, 부동산 가격의 지표가 되는 가격
Key Point 2. 생애최초 주택구입자 취득세 감면 확대
생애최초 주택구입 시 (현행)과 달리 연소득, 주택가격 제한없이 200만원 한도내에서 취득세를 면제받을 수 있게 되었습니다.
Key Point 3. 공시가격 제도 개편
Key Point 4. LTV 및 DSR 확대 (무주택자라면 꼭 알아야 할 내용) ★★★
먼저 무주택자와 부동산 투자를 공부한다면 꼭 알아야 할 LTV 및 DSR의 개념부터 알아보겠습니다.
LTV : Loan To Value Ration의 약자로 '주택담보대출비율'이라고 합니다. 말 그대로 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율인데요. 만약 LTV가 60%고, 내가 사려는 집이 10억이라면 빌릴 수 있는 최대 금액은 6억(10억의 60%)이 되는 것입니다.
DSR : Debt Service Ratio의 약자로 '총부채원리금상환비율'이라고 합니다. 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 쉽게 말해 연봉의 몇 퍼센트까지 대출이 나오는 건지 생각하면 편합니다. 다만, 여기에서 대출 원리금은 주택 담보 대출분 아니라 신용대출, 학자금대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액을 기준으로 하기 때문에 더 까다롭다고 할 수 있겠습니다.
지난 7월 1일부터 적용된 LTV 및 DSR 규제는 다음과 같습니다.
- 빌린 돈이 1억이 넘는 경우 DSR 40% 적용
- 생애최초 주택구입 LTV 80% 이상으로 확대
- 대출 한도 4억 → 6억 확대
- 보금자리론 및 적격대출 최장 만기 40년 → 50년 연장
이는 가계 부채 급증을 막기위한 조치로, DSR 규제를 강화한 대신 실수요층을 위한 주담대 규제를 완화한 것입니다. 이 부분은 무주택자라면 꼭, 반드시 알아두셔야 합니다!
Key Point 5. 연도별, 지역별 250만+호 공급 로드맵
당연히 수도권에 공급이 많아지면 집값 안정에 도움이 될텐데요. 현실성 있는 공약일지는 지켜보아야 할 것 같다는 개인적인 생각입니다.
Key Point 6. 분양가 상한제 개선 (청약을 넣는다면 꼭 알아야 할 내용)
마무리
이렇게 간단하게 윤석열 정부 6.21 부동산 정책 골자에 대해 간략히 짚어보았습니다. 개인적으로 LTV, DSR에 대해 더 공부를 해봐야겠다는 생각이 듭니다. 내 집 마련의 그날까지 화이팅해요!
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