[독서] 수도권 재개발 지역분석 (책: 대한민국 재건축 재개발 지도 by 정지영)

2023.01.05 - [부동산 정보/독서 스터디] - [독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ②

[독서] 수도권 재개발 지역분석 (책: 대한민국 재건축 재개발 지도 by 정지영) 

1편: 재건축 재개발 단계별 특징

2022.12.25 - [부동산 정보/독서 스터디] - [독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①

[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ①

2편: 재건축 진입 단계별 내야 하는 금액, 발품 요령 등

2023.01.05 - [부동산 정보/독서 스터디] - [독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ②

[독서] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영 저) ②

이번 3편 독서 후기에서는 수도권 재개발 지역분석에 대해 정리해보겠습니다.

이미지 출처 : Unsplash

3부. 지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다

1. 서울 재건축

1-1. 서울의 아파트가 늙고 있다

서울 재건축 사업은 공부 전 [안전진단] [건축심의] [토지거래허가제] [투기과열지구] 4가지 키워드를 반드시 기억해야한다. 서울에서는 조합설립 이후 건축심의를 통과하는 게 하늘의 별따기다. 속도가 확실히 붙을 단지를 찾는다면 건축심의를 통과한 구역을 유심히 볼 필요가 있다. 토지거래허가구역에서는 반드시 실거주를 해야하므로 유의가 필요하다. (전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능함) 토지거래허가구역은 서울시청 홈페이지에서 최신 업데이트 자료를 확인할 수 있음!

 

1-2. 큰 놈 강남구 & 서초구 & 용산구

재건축의 대어라고 할 수 있다. 강남의 입지는 대체불가. 강남구의 토지거래허가구역은 ①압구정동 > ②청담동 > ③삼성동 > ④대치동 순서대로 권역을 구분한다. 실제로 강남구 시세 서열과 동일하다. 압구정동은 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 부동산 시장에서 아주 핫했다. 재건축 조합원 2년 실거주 의무 요건 법안 통과 전 서둘러 조합설립인가를 서둘렀기 때문이다. 청담동에는 삼익아파트, 홍실아파트가 재건축이 빠르게 진행되고 있다. 삼성동에는 현재 재건축 진행 단지는 없지만 현대차그룹 글로벌비즈니스센터가 들어선 이후 유동인구가 60만 명으로 폭증했다. 대치동에서는 구마을 1·2·3 지구가 관리처분인가를 받았다. 대치동 학원가가 인접해 있다는 것이 큰 장점이다. 그 유명한 은마아파트는 2010년 안전진단을 통과했지만 여전히 추진위원회 단계에 머물러있다. 바로 옆에는 '우선미'라고 불리는 우성·선경·미도아파트가 있다. 아직 재건축 움직임은 없는 상태지만 은마아파트 재건축이 가시화되면 우선미에도 영향이 갈 것으로 예측된다. 모두 토지거래허가구역으로 실제 거주하는 사람에게만 매수 자격이 주어진다. 즉, 실제 투자 금액으로 매매가를 100% 낼 수 있어야 한다. 참고로 개포동, 도곡동, 일원동 일대는 갭투자가 가능하다. 개포동은 주공아파트가 재건축되면서 개포주공5~7단지로 분위기가 옮겨간 상황이다. 도곡동은 이제 막 시작 단계고 그 여파가 일원동까지 미칠 것으로 보인다. 강남구 재건축 안전마진은 래미안대치팰리스(대장아파트)와 비교하는 것이 좋다. 

 

서초구는 재건축 황금텃밭이다. 강남구 대비 재건축이 활발하게 진행되고 있다. 토지거래허가구역도 없다. 시세 지도는 ①반포주공1단지 > ②잠원동 > ③강남역 인근 > ④방배동 > ⑤방배동~반포주공아파트사이로 구분할 수 있다. 잠원동에 있는 신반포 단지들은 무려 27차에 이른다. 순차적으로 재건축 사업과 리모델링이 활발히 추진되고 있다. 그만큼 선택의 폭이 넓고 이미 입주가 끝난 단지도 있어 시세도 상대적으로 정확히 파악할 수 있다. 강남역 주변은 서리풀터널 개통이 큰 호재로 작용했다. 신동아아파트, 진흥아파트가 있는데 신동아는 재건축  초과이익환수제 대상이 아니다(17년 12월 31일 이전 관리처분인가 신청). 방배동도 크게 변화할 곳이다. 방배5·6구역이 분양을 앞두고 있다(단독주택 재건축). 서초구에서는 방배동이 가장 저평가된 구역이다. 

 

영원한 입지, 용산구. 21년 7월 기준 용산구 재건축 핵심은 [건축심의]다. 배산임주 입지인 대신 고도제한으로 건축심의 통과가 매우 까다롭다. 대신 건축심의를 통과한 구역은 가치가 상당하다. 한강과 맞닿은 1선과 그 뒤 단지인 2선으로 구분할 수 있다. 1선 단지들은 재건축 추진 중이고 2선 단지는 높은 용적률 상쇄를 위해 리모델링으로 선회하는 분위기다. 1선에서 이미 입주가 끝난 래미안첼리투스는 1:1 재건축에 성공했다. 일반분양분이 없기 때문에 조합원 각자 부담금 100%를 납부했다. 하지만 시세가 뛰면서 바로 옆 왕궁아파트에서도 1:1 재건축을 추진 중이다. 한강맨션은 앞으로 대장이 될 단지다. 5층짜리로 사업성이 좋고 대지지분도 많다. 신동아아파트 역시 한강뷰 프리미엄을 누릴 곳이다. 이촌동 재건축 단지는 토지거래허가구역에 해당하지 않지만 재건축 또는 리모델링 추친에 따라 시세가 천차만별이다. 모든 정비사업이 완료되면 동부이촌동은 찐부자동네로 거듭날 곳이다. 

 

1-3. 갈 놈 송파구 & 영등포구 여의도동

송파구에는 잠실주공5단지가 있고, 여의도동에는 건축연도가 1970~1980년대다. 강남3구 가운데 투자금이 가장 적은 송파구는 경기도에서 상급지로 갈아타기 좋은 최적의 입지를 자랑한다. 여의도는 구축이라는 점을 제외하면 직주근접(직장과 주거지의 거리가 가까움), 상권, 한강뷰 등 최고의 입지로 재건축으로 갈 일만 남은 곳이다. 특히 잠실주공5단지 미래 대장아파트다(대지지분이 많음). 송파구는 ①잠실동 일대(우성1~3차, 아시아선수촌아파트) > ②방이동 > ③가락동 및 문정동 순이다. 여의도는 시범아파트가 대장 단지다. 다만 속도가 느리지만 저평가된 지역이라고 볼 수 있다. 

 

1-4. 들어올 놈 양천구 목동 & 노원구 상계동

목동 1~7단지는 앞단지, 8~14단지는 뒷단지라고 나눈다. 목동역과 학원가가 제일 가까운 7단지가 대장단지다. 다만 안전진단 최종 통과에 실패하는 단지들이 몇몇 있다. 노원구 상계동은 목동과 유사하다. 북쪽의 상계뉴타운, 창동역 GTX-C노선이 대형호재다. 상계주공아파트는 16개 단지로 이루어져있고, 이 중 8단지는 재건축에 성공했다(포레나노원). 

 

2. 서울 재개발

신흥 부촌이 될 4대 천왕

① 한남뉴타운(용산구)

한강변은 예전에도 앞으로도 서울 최고의 입지. 재개발은 한남동을 중심으로 포진되어있고, 한남뉴타운 주변에는 국내 최고가 아파트 한남더힐, 나인원한남이 있다. 특히 미군부대 이전 자리에 용산민족공원 및 복합상업문화업무지구가 들어설 예정이며 경부선 철도 일부 구간이 지화화될 예정에 있는 듯 비선호 시설이 사라진다는 큰 호재가 있다. 입지가 가장 좋은 곳은 한남5구역으로 가장 많은 세대가 한강뷰가 될 것으로 보인다. 한남2구역은 지하철 이태원역 역세권이다. 한남3구역은 한강뷰 세대가 나올 수 있고, 급격한 경사가 단점이지만 평탄화 작업으로 어느 정도 해결할 수 있다. 한남4구역은 사업성이 제일 좋다. 조합원 수가 적고 신분당선 보광역(신설)과 가장 가깝다.

 

② 성수전략정비구역(성동구)

50층, 한강뷰 키워드 두 개로 설명 끝. 성동구에서 해당 구역만 따로 토지거래허가구역으로 지정해 관리하고 있다. 1~4구역 총 8000세대로 규모가 크다.

 

③ 노량진뉴타운(동작구)

동작구에서는 흑석뉴타운, 노량진뉴타운이 대표적인 재개발 구역이다. 흑석뉴타운은 이미 거의 입주를 마치거나 입주를 앞두고 있다. 일반분양 물량은 가장 대단지인 1구역이 많을 것으로 예상된다. 1, 3, 5구역은 관리처분인가 이후 소유권 이전 시까지 전매가 금지된다. 조합원 1+1 분양이 많아 세금 및 대출 리스크를 꼼꼼하게 살펴야 한다.

 

④ 북아현뉴타운(동작구)

사람들이 마포구라고 많이 착각한다. 마포래미안푸르지오, 신촌그랑자이, 마포프레스티지자이 등 이미 유명한 단지를 배출했다. 북아현2·3구역이 여전히 남아있다. 압도적인 세대수가 특징으로 전매제한에서 자유롭다. 학주근접, 직주근접이 뛰어나다.

 

천지개벽

구 전체가 몽땅 갈아엎어져 완전 새롭게 태어날 수 있는 지역

① 동대문구

아직 많은 구역이 남아있고 과거부터 구도심 역할을 해왔다. 이문, 휘경뉴타운은 1만 세대가 넘는 대단지 뉴타운이다. 특히 이문4구역은 초품아(초등학교를 품은 아파트)로 중랑천뷰까지 누릴 수 있다. 이문3구역은 고도제한으로 용적률을 공유하는 결합 재개발로 속도를 높이고 있다. 안전마진 비교는 2023년 입주 예정인 청량리역 3대 대장아파트(청량리역롯데캐슬, 청량리역해링턴플레이스, 청량리역한양수자인)을 기준으로 하면된다. 또한 청량리역 주변도 교통의 핵심지로 눈여겨볼 만하다. 거의 전국구 교통 중심지다. 특히 3대 대장 아파트가 고층 아파트로 일대 주변 스카이라인이 완전 바뀔 예정이다. 청량리7구역은 가장 사업이 빠르게 진행되고 있어 눈여겨볼 만하다. 전매 제한도 자유롭다. 고려대역 주변 청량리6구역, 제기6구역은 경전철 동북선, 지하철6호선 더블 역세권이 된다. 청량리 북쪽 구역은 사업성이 좋은 편이지만 단독주택이 많아 실투금이 많이 든다. 청량리역 남쪽은 전농12구역과 도시환경정비사업이 있다. 다만 속도가 관건이다. 

 

② 성북구

길음뉴타운, 장위뉴타운이 있다. 길음뉴타운은 길음5구역을 제외하고는 이미 완성단계로 현재는 장위뉴타운이 핫하다. 돈암6구역도 가성비가 좋아 매력적인 곳이다. 장위뉴타운은 광운대역세권개발 수혜로 직장인 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 북한산 인근은 성북1구역을 볼만하다. 6호선 보문역 주변도 둘러볼만하다. 안암1구역, 안암2구역에 은근 알짜배기 물건이 많다.

 

③ 상계뉴타운

4구역은 이미 입주 끝, 6구역도 분양 완료됨. 남은 구역 중에서는 1구역이 가장 속도가 빠르다. 시세는 당고개역세권 5구역이 가장 높게 형성돼있다. 상계주공 재건축과 함께 큰 그림으로 살펴보면 좋다. 지하철4호선 연장이 큰 교통 호재다. 남양주 수요까지 흡수 가능하기 때문이다. 노원센트럴푸르지오, 포레나노원을 기준으로 시세를 비교하면된다.

 

④ 신림뉴타운

서초구와 맞닿아 있어 강남의 배후 수요지다. 서부선 개통, 지하철 2호선, 강남순환도시고속도로 등 강남 출퇴근이 용이하다. 특히 경전철 신림선으로 교통이 더 좋아진다. 아직 계획된 세대수는 적다. 3구역이 가장 빠르고 안전 마진 계산은 e편한세상서울대입구를 기준으로 하면된다(대신 입지는 여기보다 약한 편).

3. 경기도 재건축·재개발

경기도의 현재 대장 아파트는 대부분 재개발 또는 재건축 출신이다. 그만큼 향후 시세 이끄는 새 대장 아파트도 현재 진행 중인 정비구역에서 탄생할 수 있다.

 

경기도 4대장 

성남 & 광명 & 안양·의왕 & 수원

서로 시세를 주고받는다. 성남이 오르면 상대적으로 저렴한 광명이 그 다음으로 올라오고, 그 다음에 GTX 호재가 있는 안양과 수원이 바짝 따라붙는 식이다. 성남은 강남의 강력한 배우 수요지다. 특히 1기신도시 분당, 2기신도시 판교는 독보적인 입지를 구축했다. 순환 재개발 형식을 따르고 있다. (철거 기간 입주민을 잠시 다른 주택으로 이주시킨 뒤 다시 불러오는 방식) 공공, 민간 주도 개발인지 구분해야한다. 유난히 대단지가 많은 지역으로 8호선에 주목할 필요가 있다. 성남 수정구 대장 아파트 산성역포레스티아를 시세 기준으로 삼으면 된다.

 

광명은 서울로 봐도 무방하다. 예전에는 서울 출퇴근 직장인의 대표적인 베드타운이었지만 최근에는 재건축 재개발 사업이 활발하게 진행디고 있다. 가산디지털단지, 구로디지털단지, 여의도 배후 지역, 기아차, 광명시흥테크노밸리가 풍부한 일자리를 뒷받침해준다. 철산동을 중심으로 재건축 완료된 단지가 시세를 이끌고 있다. 광명11구역이 대장이다. 광명사거리역 바로 앞인데다 세대수가 가장 많다.

 

안양은 1기신도시 평촌을 중심으로 서울 강남, 관악구 배후 수요지로 항상 주목받은 곳이다. GTX-C 노선 등 교통 호재가 많다. 월판선 종합운동장역 인근, 안양역 주변, 호계온천지구/덕현지구/평촌두산위브리버뷰/상록지구 눈여겨 보면 좋다. 대장 아파트는 덕현지구, 진흥아파트, 삼호뉴타운아파트, 호계온천지구다. 서울 접근성은 물론 평촌학원가때문에 수요는 튼튼하다. 안양시에서 충훈부 지역, 비산운동장 사거리 주변에서 주거환경 설문조사를 실시했다고 한다. (정비구역 지정 전에 설문조사를 실시한다고 함) 의왕시 2030 도시계획도 함께 참고할 것.

 

수원은 서울 배후 수요를 넘어 삼성전자, 현대차 등 수요가 확실하다. 대장 지역은 매교동, 인계동, 세류동 등이 있다. 미래 대장 아파트는 수원역 인근 팔달구역들이다. 

 

이제는 진가를 알아야 할 때

능곡뉴타운(고양) & 덕소뉴타운(남양주) & 안산

높은 발전 가능성에 비해 아직 잘 알려져 있지 않은 지역이다. 고양 대곡역에는 앞으로 5개의 노선이 정차할 예정이다. 여기서 가장 가까운 재개발 구역이 바로 능곡뉴타운이다. 남양주 덕소뉴타운 역시 최근 다산신도시, 별내신도시 시세 상승과 함께 움직임이 활발해졌다. 안산은 단원구와 상록구로 나뉜다. 교통 호재가 많다. 특히 단원구 선부동 초지역(4호선 등)을 주목할만하다. 

 

작지만 강한 별동대

구리 & 과천 & 의정부

구리는 개발할 땅이 많지는 않지만 서울과 가깝고 8호선 연장 소식 등에 집값이 많이 상승했다. 정비구역 중에서는 수택1구역(재건축), 수택e구역, 인창c구역, 딸기원2구역을 살펴볼 것. 인창c구역은 이중에서도 8호선 구리역 역세권이 될 전망이다. 과천은 3기에 걸쳐 재건축이 진행중이다. 미래 대장 아파트가 될 가능성이 높은 곳은 주공4단지다. 현재 대장 아파트는 과천푸르지오써밋이다. 유일한 재개발 지역인 주암장군마을도 살펴보면 좋다. 의정부는 의정부역에서 가까운 장암1구역, 장암3구역에 주목할 필요가 있다. 7호선 연장 등 교통 호재가 많다. 

 

3. 무주택자에서 단 한 곳만 추천한다면?

서울이나 경기도에 비해 초기 투자금이 적게 드는 인천이 괜찮다. 7호선 연장,  GTX-B 노선 착공 등으로 서울과 접근성이 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 특히 부평역과 산곡역 주변을 주목하자. 그 다음으로는 브랜드 대단지 아파트를 봐야한다. 인천 구도심에는 시세 견인할만한 대장아파트가 없다. 곧 브랜드 대단지 아파트가 들어서면 주변 시세를 단숨에 끌어올릴 수 있다는 뜻이다. 초품아도 중요하다. 인천 구도심은 저평가 받아온 동네 중 하나로 서울과의 접근성이 높아지는 대형 교통 호재가 많다. 대신 부동산 경기가 갑자기 나빠질 땐 인천 재개발 지역이 가장 크게 타격을 받을 수 있기에 구도심 투자 시에는 재개발 속도가 되도록 빠른 곳에 투자하는 것이 좋다.

 

다 갖췄다! 부평구 & 미추홀구

부평구는 현재 재개발 사업만 25개 구역이다. 인천 재개발 사업의 절반 이상이 부평구에 있다. 그만큼 추진 속도가 빠르다. 대장 입지는 산곡역 주변 산곡6구역, 부평역 주변 부평SK뷰해모로다. 산곡도시환경정비구역도 주목할 것. 부평역의 최고 호재는 GTX-B 노선이다. 신촌구역에도 향후 대단지가 들어설 것으로 예상돼 지켜볼만하다. 미추홀구는 적은 예산으로 할 수 있는 게 많다. 부평구 못지 않은 교통망에 최근 힐스테이트푸르지오주안 등 2019년부터 속속 아파트 분양이 시작되면서 '빌라촌' 이미지에 변화가 생기고 있다. 대장 재개발 구역은 주안10구역이다. 

 

4. 5대광역시 재건축·재개발

부산&대구&대전&광주&울산

부산은 지난 10년간 전국에서 아파트 시세가 가장 크게 오른 곳이다. 이미 자체 인프라를 갖추고 있어 서울과 시세가 연동되지 않는다. 직장보다는 학주근접(학군)이 더 중요하다. 대구는 미분양 사태가 일어나기도 했지만 놀랍게도 재개발 재건축 지역에서는 미분양이 없었다. 수성구는 대구에서 유일하게 투기과열지구로 지정돼있다. 대치동에 버금가는 교육 환경으로 수성구를 빼놓고는 대구를 논할 수 없다. 그 다음으로는 중구를 주목할만 하다. 대전은 세종시와 함께가는 편이다. 일자리가 넘어가면서 힘이 빠지는 것도 사실이지만 세종시 입주가 완료된 시점에는 대구 시세도 폭발적으로 상승했다. 세종시에 비해 교육은 비교 우위에 있다. 광주는 아파트 보급률이 75%에 이른다. 시세는 타 광역시 대비 가장 낮은 축이지만 서해안고속도로 및 SRT 개통으로 교통이 좋아지고 있다. 울산은 개인소득이 높은 편이다. 서울과 1위 2위를 다툴 정도다. 하지만 광역시 중 유일하게 지하철이 개통되지 않은 곳이다. 울산에서는 교육때문에 남구 신정동이 인기가 많다.

 

5. 리모델링

재건축의 대안이다. 재건축 연한이 안되어도 15년만 지나면 바로 조합을 설립하고 안전진단을 받을 수 있다. 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 유지한 채 수직 또는 수평으로 건물을 증축한다. 수직 증축을 하면 높아진 층수만큼 신규 분양이 가능해 조합원 부담금이 다소 줄어들 수 있다. 대신 수평 증축의 경우 각 호수 평형을 넓히는 것에만 만족해야 한다. 하지만 신축은 그 자체만으로도 큰 영향력이 있다. 가장 큰 장점은 사업의 진행 속도다. 수직보다는 수평 증축이 더 수월하게 통과되는 편이다. 3년 정도 걸린다. 

 

6. 공공 재개발 VS 공공주도 재개발

출처 : 네이트뉴스

공공주도 재개발은 2021년에 발표한 2.4 부동산대책의 골자 내용으로, 기존 조합을 해산시키고 공기업 단독으로 대신 빨리 진행하는 것을 말한다. 현금청산을 받을 수 있거나 부담금을 내고 입주권을 갖게되는 공공 재개발과 달리 [현물 선납 방식]을 따른다. 입주민이 새 아파트를 받는 대신 소유하던 주택이나 토지를 공공에 미리 매각하는 방식이다. 대신 미분양 리스크가 발생하면 공공이 모든 책임을 진다. 용적률에서 큰 혜택이 주어진다. 층수 상향 및 5년 이내 사업 완료 패스트 트랙 방식이다. 가장 중요한 차이는 공공 재개발은 지정 이후 [토지거래허가제] 대상이 되지만 공공주도 재개발은 21.06.28 이후 물건을 매수하면 현금 청산 대상이된다. 매수할 구역이 공공 재개발 후보지라면 다른 각도에서의 고민이 필요하다.