[독서] 2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙

[독서] 2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙

이번 부동산 스터디때 내가 선택한 책이다. 예전에 처음 출간됐을 때 서점 진열대에서 봤었는데, 도서관에도 있는 걸 보니 아마 제목이 별로 끌리지 않았던 사람들이 많지 않았나 싶다. 책이 나올때까지만해도 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했던 시점이었지만, 이후로는 상당히 하락했기 때문이다.

 

책 제목이 조금 자극적인 면이 있다고는 생각하지만, 실제로 저자가 책에서 무조건 오른다고 주장하는 것은 아니다. 금리 인상은 단계적으로 천천히 진행되기 때문에 일본이나 미국의 사례처럼 자산 가격이 폭등했다가 무시무시한 속도로 떨어지는 일 가능성은 거의 없을 것이라 말한다. 

 

책에서 마음에 들었던 부분을 요약해서 여기에 정리해보려 한다.

 

요행을 바라지 않기

1억으로 100억을 만들어주는 지역을 차지 마라. 열심히 공부하고 시간의 여유를 갖는다면 1억이 5억, 5억이 10억이 될 수는 있다.

 

부동산이 다른 학문과 비교되는 건 "현장의 중요성"

부동산학은 경제학 등 다른 학문과 비교했을 때 이론적 토대가 깊이 있는 학문은 아니다. 하지만 '현장의 중요성'이 크다는 점에서 다른 학문과 구별된다. 부동산은 책상에서 공부한 것만으로드는 반도 준비가 되지 않은 상태이다. 이론과 임장활동의 병행이 매우 중요함.

 

금리가 언제가 상승할지는 알 수 없다.

하락기 여부가 중요한 게 아니라 '언제'가 중요한데, 그건 누구도 예측할 수 없음. 당장이라도, 혹은 10년 뒤에 하락기가 올 수도 있는데 그렇다고 현금을 보유하고 언제올지 모르는 그때를 기다리는 게 현명한 걸까? 물론 일시적으로 조정기가 있을 수는 있겠지만 향후 5년간은 부동산 집값이 떨어지기 힘들 것으로 예측됨.(저자의 개인적인 생각)

 

금리 인상을 천천히 할 수 밖에 없는 이유

일본, 미국, 유럽의 경제 위기 극복 사례를 보면 알 수 있음. 금리가 갑작스럽게 올라 자산이 폭락하는 현상을 방지하기 위해 정부는 금리 인상을 점진적으로 할 수 밖에 없음. 유동성이 넘치고 경기가 좋아지면 언젠가 반드시 금리가 오른다. 하지만 <급격하게> 오를 가능성이 크지 않은 게 중요하다. 막연한 두려움은 경계할 필요가 있음. 금리 인상 자체가 두려운 것이 아니라 <급격한 금리 인상>이 두려운 요소이기 때문.

 

인구는 줄지만 도시로 집중된다

실질 인구가 감소하는 것은 통계적으로 미리 확인된 사실이지만, 부동산 수요가 줄어드는 것은 지방에 한정된 이야기임. 지방 지역은 소멸하고 핵심 지역은 더욱 성장하게 됨. 우리나라뿐 아니라 전 세계에서 나타나는 공통 현상임. `18년 기준 전 세계 도시 인구 비율은 약 55%로, `50년경에는 70%에 다다를 것으로 보고 있음. 

 

왜 서울, 그중에서도 강남이냐

사람의 편견. 나라는 사람이 달라지는 건 없지만 상대방이 나를 바라보는 태도 또는 대우가 달라지기도 함. 그래서 사람들은 더욱 높은 지위를 유지하려고 함. 그저 남들보다 살기 좋은 '곳'을 찾는 게 아니기 때문임. 강남에 살든 지방에 어디에 살던 사람 사는 모습을 크게 다르지 않음. 하지만 우리의 시선과 고정관념이 그렇지 않다는 것임. 그리고 사람들은 이러한 인정을 받고 싶어함. 부동산 가격에 적지 않은 영향을 미침.

 

장기 투자 관점이 중요!

자연 친화 아파트가 부각됨. 한강뷰, 호수뷰, 공원 뷰 등... 코로나로 선호도가 빨라지는 현상을 보이고 있음. 아파트 커뮤니티 또한 부동산 가격에 영향을 많이 줌. 한강변에 인접한 빌라는 허름해도 가격이 비쌈. 소액 자금 밖에 운용이 안된다면 이런 지역을 미리 멀리 내다보고 선점하는 게 중요함. 장기 투자라 함은 최소 10년~20년 보유를 말함. 반드시 개발된다는 보장이 없기에 여유 자금으로 투자해야 함.

 

공급과 수요의 법칙을 잊지 말자! 

수요 초과하는 경우의 수 중에 가장 현실적인 경우는 "공급은 늘어나지만 수요는 더 늘어나는 상황"임. 지속적인 가격 상승을 일으키는 공급 부족은 정책의 변화에 의한 일시적 부족이 아닌 물리적으로 공급이 부족한 지역임. 서울은 지방과 달리 지을 땅이 없다. 그런데 수요는 부족하니 오를 수 밖에 없는 것.

 

교육열과 미래의 교통을 함께 체크

미래 철도 DB 웹사이트, 학구도 안내 서비스 홈페이지 참고

 

재개발 재건축

서울은 땅이 없어서 재개발 재건축에 눈 여겨보면 좋음. 정비사업 정보몽땅 웹사이트 참고

 

생각해 볼 만한 포인트

GTX가 생긴다고 무조건 다 좋은 걸까? 인근 지역 사람들은 모두 GTX의 수혜를 받을까?

- 도어 투 도어 시간을 고려해야 함. GTX보다 오히려 집 앞 버스가 나을 수도.

- 요금