월급쟁이 부자의 머니 파이프라인 Part. 2
Part 2 투자편. 평범한 월급쟁이의 파이프라인 창출 방법
먼저 현재 자산 현황, 현금흐름, 소비 습관 3가지를 파악해야 한다.
5가지 파이프라인이란? 근로소득, 콘텐츠소득, 사업소득, 부동산 소득, 주식 배당소득이다. 시간이 지나면서 주식 배당소득 비중을 최대치로 높여야 한다. 뒤로 갈수록 나의 노동력과 시간 투입을 줄일 수 있기 때문이다. 단순히 돈을 많이 버는 것이 아니라 시간에 있어서도 자유로울 수 있어야 진정한 경제적 자유라고 할 수 있다.
5가지 파이프라인은 크게 노동소득(근로소득), 시스템 소득(콘텐츠, 사업, 임대), 자본소득(배당)으로 나눌 수 있다. 시스템 소득은 초반에 노동력 및 시간 투입이 필요하지만 시간이 지날수록 이와 무관하게 소득이 점차 늘어난다. 자본금이 부족하다면 콘텐츠 생산을 통한 무자본 지식창업으로 방향을 잡고, SNS 채널을 운영하며 기회를 만들어야 한다. 이를 통해 구축한 인맥은 추후 사업 및 부동산에도 도움이 된다. 주식 투자는 용돈벌이가 아닌 노후 준비 수단이다.
자산을 매수할 때 던져야 할 질문 2가지
- 나의 노동력과 시간 투입을 줄여줄 수단인가?
- 어떠한 장세가 펼쳐져도 쉽게 팔지 않을 자산이 맞는가?
노동 소득과 자본 소득을 분리하는 게 매우 중요하다. 자산은 변동성을 견디는 만큼 돈을 벌어들이지만 나는 일을 한 만큼 돈을 받기 때문이다. 내 노동의 가치를 지키기 위해서라도 분리가 필요하다. 그래야 자산 변동에서 내 중심을 잡을 수 있다. 오르락내리락과 상관없이 평소처럼 내 몸뚱이를 굴릴 수 있는 토대를 각자 만들어 나가야 한다.
노동 소득과 자본 소득을 분리하는 게 중요하다는 말이 와닿았다. 근로자로서 벌어들이는 소득의 물가상승률은 자산에 비해서 굉장히 낮기 때문에 회사를 다니면서 자산을 불려나가다보면, 근로자로서의 나의 능력에 현타가 오지는 않을까 싶었다. 그 간지러운 부분을 딱 콕 집어 얘기해준 느낌.
① 근로소득
기타소득이 근로소득을 초과할 때까지 월급쟁이 생활을 영위해야 한다.
근로소득을 유지해야 하는 이유
시스템 구축을 위한 자금과 시간을 벌기 위한 최적의 수단이다. 고정적으로 들어오는 월급의 가치는 상당하다. 특히 저금리 시대에서는 당장 벗어나는 것 보다 버티는 게 나의 가치를 높일 수 있다. 자본소득이 노동소득을 초과할 때까지는 우선 버텨야한다.
언제까지 다녀야 하는 걸까?
근로소득을 초과한 다양한 기타 소득이 발생하면 퇴사 후 집중하는 게 더 나을 수 있다. 퇴사를 결정하는 요인은 <다양한 현금 흐름>이지 자산 규모 그 자체가 아니다. 자산규모와 경제적 자유는 동일어가 아니다. 자산이 많지만 수중에 들어오는 고정적인 현금이 없다면 오히려 자산이 경제적 자유를 방해할 수 있기 때문이다. 따라서 자산 규모와 함께 현금흐름을 반드시 봐야 한다. 내 급여 중 기타 소득의 비율을 꾸준히 점검해 나가자. (구로동 최선생님 블로거 DSCR 개념 참고)
투잡을 병행하는 내게 꼭 필요했던 말이었다. 항상 현금 흐름을 기록은 하지만 저축률과 얼마를 버는 지에 초점을 두었지, 전체 소득에서 차지하는 기타 소득 비율을 생각해본 적이 없었다. 2022년 한 해 나의 기타 소득 비율을 점검해보니 총 소득의 약 33% 정도였다. 매월로 따지면 적게는 18%에서 많게는 70%까지 다양했다.
퇴직 전 꼭 해야 하는 것
집을 사기 전 퇴사는 추천하지 않는다. 근로소득자의 3가지 장점인 대출한도, 고정적인 현금흐름, 4대보험을 활용하는 게 좋다. 우선 나와 가족이 안정적으로 지낼 수 있는 집을 회사 신용을 활용해 마련하는 걸 추천한다. 퇴사 후에도 국민연금과 건강보험은 계속 내야 한다. 국민연금은 납부 예외 신청이 가능하지만, 건강보험은 지역가입자로 전환되면서 세대 구성원 모두의 재산을 고려해 책정되기 때문에 부담이 커질 수 있다. 퇴직 전후로 법인을 설립하는 것도 좋은 방법이다. 퇴사 전에 법인 대표와 직장 생활 병행해도 법적으로 문제가 없다. 퇴사 이후에도 급여 책정을 통해 건강보험 직장가입자 신분을 유지할 수 있다.
② 콘텐츠 소득
자기 PR 시대, 모두가 생산자가 되어야 한다
여러 채널 중에서도 블로그를 추천한다. 글이 주는 묵직함과 차분하게 생각을 정리할 수 있는 점이 좋고, 앞서간 멘토의 글을 꾸준히 보면서 나의 지식 단계를 한 단계 끌어올릴 수 있다. 여러 블로거와 지속적으로 교류하다보면 오프라인에서 뜻하지 않은 기회가 생길 수도 있다. 무엇보다 매일 무언가 생각해서 제공하겠다는 꾸준함과 끈기, 즉 '의지'가 무엇보다 중요하다. 신규 팟캐스트 80%가 6개월을 버티지 못한다. 매일 꾸준히 버티기만 하면 무조건 상위 10%에 들 수 있다. 뭔가 꾸준히 하는 것 자체만으로도 특별하다. 때문에 뭘 하더라도 90%는 경쟁자라 생각하지 않는다. 그런데 꾸준히 하려면 재밌어야 한다.
블로그를 기반으로 다양한 SNS 채널에 진입하라
2016년 네이버 블로그를 다른 사람의 포스팅을 보관하는 용도로 사용하다가 거기에 본인의 이야기를 얹어서 나만의 글을 쓰기 시작했다. 그러다보니 방문자가 서서히 늘어났다. 한 때 매일 글을 써야 한다는 강박관념도 들었지만 잠시뿐, 다수에게 글을 공유하면서 피드백을 얻는 경험의 힘은 엄청나다. 5년 동안 쓴 글은 4,500개로 매일 3개 정도 쓴 셈이고 출판 기회까지 얻을 수 있었다. 블로그는 단순한 생태계로, 인스타그램이나 유튜브와 같은 복잡계 생태계로 나아가기 위한 발판이라고 생각해도 좋다. (게리 바이너척 동기부여가가 매일 64개 콘텐츠를 생산하는 방법 참고)
나만의 플랫폼에서 지식 창업하기
온오프라인 상관없이 모든 것은 플랫폼에서 시작된다. 어떤 플랫폼이든 운영자의 눈치를 보지 않을 수는 없다. 여태 강의 요청을 한 번도 수락하지 않은 이유는 아직 투자에 더 집중해야 할 때인 것도 있었지만 내가 만든 플랫폼에서 해야 한다는 생각 때문이다. 블로그, 유튜브, 인스타 순서대로 하는 것은 본인이 추천하는 방법이지만 본인에게 맞는 걸 하나 찾아 키워나가는 게 중요하다.
글쓰기를 통한 현금 창출 과정은 ① 방문객 유입(키워드 최적화는 물론 하루 2~3개 포스팅으로 승부 보는 걸 추천. 많은 시간을 투입한 것보다 10분 간단히 쓴 게 더 반응이 좋을 때도 많았음. 포스팅 자체에 너무 에너지를 쏟고 그에 비례한 반응을 기대하기보다는 꾸준히 지속할 수 있는 구조를 만드는 게 중요. 사람은 모두 상대적이라 포스팅의 질이 절대적이지는 않음) ② 전자책, 강의 (먼저 연락이 오는 경우가 아니라면 직접 연락하거나, 중요한 내용만 추려서 간략하게 전자책으로 출판도 가능함. 판매와 동시에 1:1 상담과 같은 부가 서비스를 추가하는 것도 좋은 방법임. 전자책 출간 이후에는 본인 플랫폼, 전자책 플랫폼 수수료 지불 등 판매 채널 다각화가 필요함. 전자책은 수요층이 확실하기 때문에 충분한 비용을 지불하고 확실한 정보를 얻으려는 사람들도 많다. 그렇게 책이 나오면 책 내용을 바탕으로 강의를 하는 게 좋음)
직장을 다니면서 가정까지 챙기고 매일 블로그까지 쓰고 편의점 창업까지 했던 저자가 대단하게만 보이더라. 진짜 독하게 살았구나... 나는 이렇게까지 할 자신은 없지만 그래도 나름 지금처럼 블로그도 함께 병행하고 있는 걸 스스로 나름 대견하게 생각하면 조금 그럴까? 바쁠 때는 챙길 여유가 없지만 나름 꾸준하게 관리를 하고 있다. 애드센스도 90달러 정도 벌었다. ㅎㅎ...
③ 사업소득
직장인 신분에서 할 수 있는 최선의 선택: 프랜차이즈 운영
직장에 치여 시간 확보가 어렵다면 이미 시스템이 갖춰진 기업의 브랜드 창업을 고려해보자. 항상 시장을 주도하는 업종과 해당 업종 내 1등이 기업이 있기 때문에 프랜차이즈 시스템을 활용해 나의 시간과 능력의 레버리지를 극대화할 수 있기 때문이다. 이중에서도 편의점은 좋은 입지에 권리금 주고 들어가는 게 아니더라도 동네상권에서 승부를 볼 수 있다. 초기 비용도 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 이유로 화장품 창업 뒤 편의점을 창업하게 되었다.
예상 매출을 구하는 방법
후보 점포 앞에서 직접 측정해봐야 한다. 오전/오후, 비오는 날/맑은 날, 평일/주말 등으로 나누어 시간대별 20분씩 할애하여 3을 곱하면 대략 1시간 평균 유동객, 지나가는 사람, 그 중 실제 매장에 입점하는 사람을 파악할 수 있다. 소상공인 상권분석시스템(중소기업청), 나이스비즈맵, KB리브온 등 상권분석시스템도 적극적으로 활용하는 것이 좋다. 다 볼 필요는 없고, 고객 범위를 1차(반경 500m), 2차(1km)로 설정하여 최소~최대 매출 범위를 정하는 도구로 사용하면 된다. 실제 매출 증거를 많이 찾는 게 중요하기 때문에 기존 점포를 양수받는 게 좋고, 편의점이라면 나들가게를 유심히 살펴보면 도움이 된다.
시장에 괜찮은 매물이 나오기도 한다. 다점포 경영주가 관리 미비로 내놓는 점포를 인수하는 것도 좋은 방법이다. 신규 창업 시 매출의 불확실성도 줄일 수도 있다. 나들가게는 동네 슈퍼마켓 경쟁력 강화의 일환으로 중소기업청과 소상공인진흥원에서 컨설팅 및 시설 수리를 지원받은 가게다. 실제로 브랜드 편의점으로 전환하고 기존 사장님을 급여를 더 주고 채용했다. 처음에는 매출이 예상처럼 나오지 않았으나 동네 미용실 공략, 전단지 활동 등으로 6개월 이후 일 매출 110만원에서 현재는 평균 180만원 매출을 올리고 있다.
초보자가 프랜차이즈 정보와 상권 정보를 얻는 방법
[순서] 희망 업종 선택 > 업종 1등 브랜드 확인 > 개설 조건 확인 > 공백 상권 파악 > 인터넷을 통한 상권 조사 > 현장 조사 > 개별 물건 파악 > 브랜드 담당자 실사 요청
우선 나의 성향을 고려해 하고 싶은 업종을 한정하는 것에서부터 출발하면 된다. 굳이 나와 맞지 않는 걸 선택할 필요는 없다. 1등 브랜드를 할 수 있는데 굳이 2등 브랜드를 할 필요는 없다. 2등 브랜드를 하는 순간 1등 브랜드가 더 좋은 입지에 오픈할 확률이 높기 때문이다. 또한, 권리금을 너무 두려워 할 필요는 없다. 권리금이 없다고 해서 좋지 않은 입지에 오픈해 돈 날리는 게 더 위험하다. 매물을 몇 개 고른 뒤에 개발 담당자 미팅을 요청하면 된다. 물론 반대로 시작해도 되지만, 내가 먼저 생각한 다음 전문가 의견을 듣는 것이 고정관념을 깨는 데 더 도움이 된다. 이런 과정을 최소 5~10건은 해봐야 상권 보는 눈을 키우고 개발 담당자의 말의 진위를 가려낼 수 있다.
창업하기 전 꼭 알아둬야 할 것
폐업률보다 다점포율이 중요하다. 상식적으로 생각하면 된다. 한 사람이 계속 복수 점포를 낸다면 그만큼 수익성이 좋다는 의미다. 다점포율이 높다면 폐업률은 당연히 낮아질 수 밖에 없다. 보통 신규 개점과 폐업률만 보는 경향이 있는데, 다점포율을 가장 중요한 지표로 두고 프랜차이즈 기업을 선택해볼 것. [참고] 매경이노코미에서 매년 발표하는 업종별 브랜드별 가맹점 및 다점포 변화 자료. 브랜드별 세부 정보는 공정거래위원회 가맹사업거래 홈페이지에서 확인 가능(정보공개서 열람).
인력 관리. 고용 점장을 뽑는 걸 추천한다. 수당을 주고 직원 및 발주 관리를 맡기고, 본사 담당과의 소통도 위임하는 게 필요하다. 회사 생활과 병행할 수 없기 때문이다. 인적 레버리지를 잘 활용하는 것도 능력이다. 적절한 보상 체계와 상대를 인정하는 것에서부터 시작된다.
주거지와의 거리. 집이 가깝다고 돈 더 들여서 창업하지 말자. 거리에 제한을 두지 말자. 거리를 먼저 결정하기보다는 수익부터 보고 거리를 수용하는 쪽으로 가닥을 잡자. 창업은 피도 눈물도 없는 살아남기 힘든 세상이다. 살아남기 위해선 거리는 포기할 수 있어야 한다.
구도심 창업 vs. 신도시 창업. 권리금 거래가 있다는 것은 그만큼 상권이 탄탄하다는 의미다. 창업은 부동산, 주식 투자와는 달리 리스크를 최소화해서 접근해야 한다.
리스크 측면. 오프라인 창업은 온라인 창업보다 돈이 많이 들기 때문에 실패 시 재도전이 어렵다. 최소 이 두 가지 ①출구 전략 ②건물주 이슈는 꼭 살펴보자. 출구 전략은 양도양수 및 업종 전환을 항상 염두해두어야 한다는 의미다. 트렌드가 바뀌고 상권 변화가 뻔히 보이는데 계속 운영하는 것은 바보다. 시간이 해결해줄 것이란 생각을 버리고 시작과 동시에 출구 전략을 가져가자. 두 번째로, 건물주에게 잘해야 한다. 장사가 잘되는 상가는 임대인이 갑이다. 경조사, 생일, 명절 챙기기는 기본이다. 구차하다는 생각은 버리자. 내가 자본금이 부족하다면 타인이 레버리지로 매수한 상가에서 나 또한 프랜차이즈 기업을 레버리지 삼아 돈을 벌어야 하지 않을까? 또, 임대인 당연히 월세를 올리고 싶어한다. 다 사람이 하는 일인데 너무 맞서 싸우면 나만 손해다. 언제든 임대료가 올라갈 수 있다는 생각을 가지고 임대인을 대하자.
사업소득과 부동산 투자 소득을 함께 고려하자. 창업 시작 시 주변 부동산 시세도 함께 보고 꾸준히 관심을 각지는 게 좋다. 많은 돈 번 사람들은 창업과 부동산 투자를 병행하는 경우가 많다. 장사 관점으로 매출만 보는 게 아니라 해당 지역 아파트 시세와 상가 가치를 함께 보는 게 필요하다.
단기 매출에 연연하지 말자
장사는 연평균 매출로 보는 것이 중요하다. 투자는 멘탈 게임이다. 단기 이슈에 흔들리지 말고 기본기를 다져두자. 여기에 매몰되면 어떤 투자를 해도 좋은 성과를 낼 수 없다. 변동성을 바라보는 시각을 바꾸는 것이 중요하다. - 손실 범위를 제한하자. 코로나처럼 언제 무슨 일이 생길지 모른다. 혹시 모를 최악의 경우를 생각해 손실을 계산하고, 그 범위를 제한하려는 노력이 필요한 이유다. 인생은 원하는 대로만 흘러가지 않고, 나는 언제나 틀릴 수 있다는 시선으로 세상을 바라보자.
가장 마음에 들었던 저자의 마인드. 나는 언제든 틀릴 수 있다. 열린 마음으로 항상 세상을 바라보자. 뼈를 깎는 경험에서 우러나온 한 마디가 백마디보다 더 내게 와 닿았다. 부동산 공부에만 매달리는 나는 창업이나 주식은 딴 나라 이야기라고만 생각했는데, 역시 세상은 넓고 돈 벌 방법은 많다. 내게 아니라고만 생각했던 편협함에서 벗어나 나와 다른 경험을 한 사람들의 이야기가 좋았다. 물론 창업은 내가 아는 분야가 아니어서 처음에는 '어차피 나는 편의점 할 일은 없을 거고, 한다고 해도 당장은 있을 일이 아닌데'하고 조금 재미없게 읽어나가기 시작했다. 하지만 얼마나 그게 편협한 생각이었는지 새삼 깨닫게 해주는 한마디였다.
④ 부동산소득
내 집 마련부터 시작해야 하는 이유
① 내 집 마련의 선택의 문제가 아니라 디폴트
어차피 집은 있어야 한다(인간은 의식주 없이 살 수 없기 때문이다). 왜 이렇게 다들 부동산에 열을 올리는지는 직접 해보면 알게 된다. 물론 집을 꼭 사도 되지 않아도 되지만 결국 누군가의 집에 임차로 들어가야 한다. 매매 아니면 임대 중 하나는 꼭 선택할 수 밖에 없다. 그렇다면 자본주의 시장에서 참여자에서 생산자가 되기 위한 선택은 무엇일까? 안 그래도 소비할 게 많은데 삶의 터전인 부동산까지 소비하면서 살 필요 없다.
② 물가 상승 헤지 이상의 가치를 지닌 유형자산
2001년에서 2020년 20년 동안 국내 시중 통화량은 약 4.5배 증가했다. 그동안 자산(내 집)과 현금(전세)의 가치는 10배까지 벌어질 수 있다. 하지만 수요 하락 지역은 가격 조정 확률이 높기 때문에 내가 살고 있는 지역이더라도 매매는 비추. 내 집 마련도 재테크 관점에서 접근하는 게 필요하다.
③ 가족의 삶의 터전이자 추억을 담는 무형자산
퇴사 이후 가족과 함께 하는 시간이 많아지면서 집이 단순히 자산 증식 수단이 아닌 안정감과 가족의 추억을 담는 장소라는 점을 느끼게 되었다. 집이 주는 안정감과 그로 인한 가정의 평안이 사회생활과 투자활동에도 긍정적인 영향을 주었다.
인구가 감소한다는데 지금 부동산 투자해도 될까?
서울 수도권은 인구 감소와 큰 연관성이 없다. 양질의 일자리가 수도권에 집중되어 있기 때문이다. 수도권 집중현상이 심화될 수록 그 안에서 양극화가 더 심해지고 지방 역시 KTX역 주변 구축 단지가 신축으로 바뀌면서 양극화가 심해질 것이다. 실제로 각 지역 A급 입지 저층의 오래되고 지분이 많은 주공단지들을 매입해두었다. 편견없이 장기적인 안목으로 시장을 바라볼 필요가 있다.
정부 규제가 심할 때는 소형 오피스텔도 인기지만 원룸형 투자는 피하는 게 좋다. 특별한 경우가 아니라면 분양가를 넘어서기 쉽지 않다. 1인 가구 수요자 한정 상품인데다 대체 자산(빌라, 소형 아파트 등)이 많기 때문이다. 다만 부동산 규제 등으로 실수요가 차단된 상황에는 아파트 대체재로서 주거형 오피스텔(3룸) 수요가 꾸준히 증가할 것이다.
부동산투자 시 알고 있어야 하는 기본기
1. 중개인을 내 편으로. 자주 방문하고 연락해서 내 존재를 알리기. 결국 시세보다 저렴하고 상태 좋은 매물을 소개해주는 사람은 중개인이기 때문이다.
2. 부동산 가서 말을 많이 하지 말자. 상황에 따라 다르겠지만 굳이 모르거나 아는 척 할 필요 없다. 나는 괜찮은 가격대의 내 집 마련이 목표다. 무주택 실수요자임을 간접적으로 나타내면 투자자에게 갈 물건도 내게 올 수 있다. 생각보다 나쁜 사람은 없으니 한국 특유의 정을 잘 활용해보자.
3. 좋은 매물이 나올 확률 높이기. 모수를 늘리면 그만큼 확률도 올라간다. 현장 임장을 통해 최대한 많은 단지에 대한 데이터를 쌓아나가자. 일주일에 단지 두 곳이면 1년에 100개는 충분히 본다. 이렇게 3년 동안 꾸준히 하면 분명 좋은 기회가 찾아온다.
읽으면서 혀를 내둘렀던 부분이다. 일주일에 단지 두 곳을....? 대단하다 정말. 어떤 분이실까.. 블로그도 조만간 한번 가서 구경해야겠다는 생각이 들었다.
4. 내 집 마련이 목표라면 투자자와 반대로 갈 필요가 있다. 투자는 규제가 있는 곳에 하라는 말이 있다. 그만큼 인기가 있어서 규제를 하기 때문이다. 따라서 실수요자라면 투자자 접근이 어려운 규제지역 중 입주 물량이 많은 곳에서 기회를 찾을 수 있다.
5. 젊을수록 주거지 이동에 제한을 두지 말자. 내 집 마련을 하는 순간부터 또 다른 내 집 마련을 생각하는 습관이 필요하다. 평생 거주지라는 개념은 버리자. 이사를 다니며 안전하게 자산을 불리는 노력을 해야 한다. 가장 안전한 투자는 실거주 투자다. 자산 단기 변동성을 이길 수 있는 좋은 방법이다. 모든 자산은 단기 변동성을 이겨내야 달콤한 수익이 있다. 수요 감소로 인한 전월세 가격 하락과 이로 인한 매매가 하락은 실거주 투자를 통해 리스크 헤지가 충분히 가능하다. 다시 오를 때까지 거주하며 리스크 상쇄가 가능하기 때문이다. 그때까지 종잣돈 늘리고 손품 발품 팔아가며 다음 거주지 탐색을 열심히 해야 한다.
결혼 7년 차, 4번의 이사를 하면서 어느 지역에 산다는 건 곧 그 지역의 전문가가 될 확률이 높아진다는 것을 깨달았다. 한 살이라도 젊을 때 감내하는 리스크와 경험의 가치는 돈으로 환산할 수 없다. 이러한 과정이 없다면 리스크게 쉽게 노출돼 열심히 모은 돈을 잃을 확률도 높아진다. 그러니 주거지 이동을 너무 부정적으로 생각하지는 말자. 가장 중요한 것은 무턱대고 지금 집을 팔고 다음 집을 알아보면 안된다는 것! 갭투자와 분양권 매수로 내 집 마련을 할 수도 있다. 글쓴이는 30년 구축 소형 아파트에 살면서 광주 장기 미분양 아파트 매수권을 산 뒤, 기존 집을 반전세 주고 다시 송도국제도시 매수권 장만하면서 집을 갈아타기에 성공했다. 대출 규제가 심할 때는 분양권 투자가 어렵지만, 결국은 완화될 것이고 무주택 실수요자에게 아직 기회가 있다. 오히려 규제가 많은 곳은 투자자 접근이 어려워 무주택자에게 좋은 기회다.
어느 지역에 산다는 건 그 지역의 전문가가 된다는 말에 공감한다. 나 역시 최근 내 집 마련을 하면서 원래는 지금 살고 있는 지역으로 많이 알아보게 되었다. 아무래도 내가 생활하고 있는 곳이라 재건축 등 이슈에 대해 더 와닿았고 부동산 스터디 임장할 때도 내가 팀원들을 이끌기도 훨씬 수월했다. 직접 내가 살고있는 동네였기 때문. 대신 익숙하기 때문에 다른 곳으로 눈 돌리기가 쉽지 않기도 한데 내게 익숙함을 떠나서 시간이 좀 걸리더라도 논리적으로 접근해서 결정하는 게 중요하다는 생각이 문득 든다. 결국 나도 익숙한 동네가 아닌 다른 동네에 보금자리를 마련하게 되었다. (물론 가격이 가장 크긴 했고, 아주 새로운 동네는 아니긴 했지만)
6. 대상을 한정하지 말자. 신축, 대단지, 초품아, 역세권, 상권만 따지지 말자. 좋은 대상도 중요하지만 가격도 중요하다. 좋은 매물도 가격이 나쁘면 별로고, 별로인 매물도 가격이 좋은 좋은 매물이 된다.
항상 열린 마음을 가지고 바라봐야한다는 저자의 시각이 돋보였던 조언이었다!
갭 메우기
절대값과 상대값을 이해해야 한다. 절대값은 장기 우상향 흐름을 말한다. 상대값은 수급과 개발 이슈 등으로 누계 상승값이 아파트에 반영되는 속도에 차이가 있을 수 있음을 의미한다. 갭 메우기 현상은 크게 3가지로 나뉜다. (순서대로 나타남)
① 지역 간 갭 메우기
평촌 21평 vs. 산본 24평
입지가 비슷한 곳의 두 아파트는 10년 동안 동일선상에서 움직이다가 평촌이 2016년부터 매매가가 급격히 오르면서 가격 차이가 많이 벌어졌다. 하지만 평촌 갭투자는 어려워서 산본에 아파트를 구입함. 처음에는 인근 입주 물량이 떨어지면서 오히려 가격 차이가 벌어졌으나, 조금씩 매매 거래량이 늘어나기 시작했다. 두 곳의 가격 차이는 4년 이후 좁혀지기 시작했고, 5년 3개월 보유하는 동안 최근 1년 3개월 88%이 올랐다.
② 지역 내 단지 간 갭 메우기
창동역 주공 아파트 vs. 녹천역 주공 아파트
창동역 아파트가 방송에 나온 뒤로 가격이 갑자기 올랐는데, 이를 외부 수요 가능성이 높다고 생각해 오히려 녹천역 아파트를 선택했다. 그간 가격이 오랜 시간 비슷하게 움직였던만큼 결국 따라잡을 것으로 생각했기 때문이다. 당시 평당 가격 차이는 2000만원이었는데, 방송을 타면서 6000만원까지 차이가 벌어졌다. 좋은 자산은 앞으로도 크게 오르기 때문에 한 단계 더 좋은 걸 사는게 맞지만, 해당 자산이 오르는 이유를 확인하는 게 중요하다. 단순 외부 수요 때문인지도 따져보고, 현재 나의 소득 수준을 함께 고려해야 한다.
③ 단지 내 평형 간 갭 메우기
신봉마을 50평 vs. 신봉마을 33평
같은 가격이면 더 큰 평수에 살고 싶어하는 게 사람 마음이다. 30평대 아파트 수요가 오르면 40평대, 50평대 평단가도 함께 봐야한다. 최근 추이, 과거 단가까지 함께 보는 게 좋다. 실제로 과거 상승장 후반부에 중대형 선호도가 낮아지면서 동일 단지의 30평대가 50평대 매매가를 역전하기도 했다.
결론 : 항상 A대비 B라는 개념을 이해하고 시장을 바라보아야 한다. 모든 것은 절대적이지 않고 상대적이기 때문이다.
결국은 부동산 가격은 상급지를 따라 올라간다는 주장인데 이 부분은 나는 아직 잘 모르겠다. 크게 봤을 때 틀린 말은 아니지만 그렇다고 모든 상황에 들어맞는 건 또 아닌 것 같다. 조금 더 지엽적으로 보았을 때 갭메우기가 가능할 것 같다는 느낌? 경기도 구석진 곳 아파트 가격이 서울 강남 가격을 쫓아갈 순 없기 때문에 갭 메우기는 상대적으로 비교가 가능한 비슷한 입지에서 먹히는 일이 아닐까 싶다. 물론 서울을 중심으로 전국 가격이 움직이는 건 맞지만, 대구만 보더라도 학군 하나가 집값 상승의 강력한 견인 요인이 될 수 있는 걸 보면 그렇게 단순하게 바라볼 수 있는 문제는 또 아닌 것 같다.
특정 단지를 콕 찝어 추천하지 않는 이유
지인한테 추천도, 반대로 남의 말을 듣는 것도 하면 안된다. 본인 책임이지만 결과가 좋으면 본인 덕분, 나쁘면 남탓을 하는 게 대부분이기 때문이다. 실제로 겪어보면서 느낀 점이다. 주변에서 어딜 사야 하냐고 묻는다면 유망지를 오픈하지 말자. 득보다 실이 더 크다.
앞으로 부동산투자 할 때 어떤 지역과 상품을 보면 좋을까?
1. 지역
이익의 확장성. 에셋플러스자산운용 강방천 회장이 기업을 평가할 때 강조하는 키워드. 현재 이익이 아닌 앞으로 늘어날 플러스 알파를 가지고 있는 계산해야 한다. 부동산에서 이익의 확장은 곧 수요의 확장이다. 수요 = 학군, 일자리. 기술의 혁신과 고령화를 생각하면 IT 및 바이오산업이 밀집된 지역(판교테크노밸리, 송도 바이오클러스터)를 볼 필요가 있다.
판교테크노밸리와 함께 용인플랫폼시티, 양재 R&CD 클러스터를 함께 고려할 것. 판교테크노밸리는 3밸리까지 하면 종사자 수가 대략 15만 명에 이를 것으로 예상됨. (용인, 수원, 화성, 오산, 평택으로 수요가 번질 가능성)
송도와 함께 시화 MTV, 화성송산지구(송산그린시티)를 함께 볼 것.
월곶~판교선 : 판교IT밸리와 송도 바이오클라스터를 연결하는 노선
> 동서철도망의 일부 구간으로 인천부터 강릉까지 달릴 수 있다.
> 개통까지 시간이 많이 걸리겠지만 속초, 강릉이 제2의 해운대가 될 가능성도 높다고 본다.
(인천~속초 1시간51분 / 서울(용산)~속초 1시간 15분)
강릉 연결 철도망 공사 추진 계획
국가 지정 신도시 시범단지
신도시 1등 입지는 시범단지다. 업종 내 1등 기업이 시장 파이를 마찬가지는 원리와 같다. 초기에는 인프라가 부족하지만 그만큼 좋은 입지에서 좋은 가격대로 나온다.
이런걸 하는지도 책을 보기 전까진 몰랐다. 넓게 넓게 보는 연습 필요!
2. 상품
앞으로 신축이 될 가능성이 높은 연식의 아파트를 유심히 볼 필요가 있다. 재건축, 리모델링.
리모델링 추진 단지 특징
1. 지자체 의지가 확고함
2. 영구 임대세대가 없음
3. 무엇보다 입지가 중요함
4. 주변 신축 단지와 가격 차이가 큰 단지
5. 다양한 평형 혼재 단지보다 전용 59m2 중소형 단지
6. 세대 절반이 30~40대 젊은 세대
지방: 구축 저층 주공 VS 신축
2020 하반기부터 공시가 1억원 이하 지방 저층 아파트 투자
(혜택: 취득세 중과 배제, 1.1% 동일 취득세율 적용-주택 수 무관-, 양도세 혜택)
투자 아이디어 : 노후가 심해 투자 가치가 없더라도 대지가격은 매년 꾸준히 오르고, 주변 재건축 사례가 있는 지역 내 핵심 단지를 선정해 단지에서 가장 좋은 매물로 만들면 임대를 통해 투자금을 최소화할 수 있다. (건물, 대출, 임대보증금 활용)
재개발, 재건축은 말 그대로 덤이다. 생각치 않은 특별한 이슈다. 재개발 재건축을 기대하기보다는, 대지지분 비중과 대지가격의 연평균 상승률이 높은 단지를 선택해 재건축 여부와 무관하여 우선 버티는 구조를 만들어야 한다. 입지 선별만 잘하면 지금도 기회는 있다. 지방 신축 분양권 투자, 대지지분 높은 저층 주공 투자 비용이 비슷해졌고, `21 하반기 기준 후자가 낫다는 판단이다.
지방 광역시 이하일수록 기본이 중요하다. 학군지, KTX 역과의 거리를 살펴볼 것.
지금은 불장 + 규제로 내 집 마련이 쉽지 않지만, 그렇다고 손 놓고 있기엔 좋은 선택이 아니다. 수도권 주택 매수가 가능하다면 베스트지만, 안된다면 대안으로 지방에서 기회를 찾아 다시 수도권 시장으로 갈아타면 된다.
투자의 기본은 리스크를 줄이는 것.
1. 싸게 사고, 비용을 적게 투입한다. (시세보다 싸게 사서 인테리어 잘해서 시세 보다 비싸게 임대료 받는다)
2. 경험치가 부족할수록 수익금보다 수익률에 집중해야한다.
> 최소 비용으로 리스크 최소화하는 투자를 여러 번 반복
> 인생사 새옹지마. 겸손, 또 겸손. 하루라도 젊을 때 고정관념 계속 버리는 작업이 필요하다.
> 나중에 후회않도록, 누굴 탓하지 않도록 모든 기회를 열어놓고 앞선 사람들의 관점을 추적하며 확률 값을 높이는 작업 필요.
"건물은 토지 매입을 위한 레버리지 수단"
토지 공시가를 환산한 금액은 역사상 하락한 적이 없다. 부동산 대지지분도 기업 지분처럼 사서 모아가며 복리가 가속화되는 시점을 기다려야 한다. 결국 부동산은 안전마진인 토지를 봐야한다. 아파트 10채가 목표가 아니라, 이슈가 있는 핵심 지역(에 위치한 아파트가 깔고 있는) 대지지분 100평이 목표가 되어야 안전하고 오래 지속할 수 있는 투자를 전개할 수 있다.
> 대지지분을 공시가로 환산한 금액 = 진짜 자산
등기부등본을 확인하면 생각보다 많은 걸 알 수 있다.
- 매도자의 의중 파악
- 강원도 저층 주공아파트 단지 등기부등본을 다 본 적이 있음. 30%가 강남 사람. 투자 목적으로 산걸까?
> 남들보다 조금 더 세부적인 정보를 얻고자 노력해야 한다.
후회를 하더라도 시장에 머물자
지금까지 가장 잘했다고 생각하는 것: 비과세 포기하고 다주택자의 길을 걷기로 결심한 것.
"왜 그땐 몰랐을까?" 그러나 모든 건 시장에 참여해서 경험해야 알 수 있다. 결과를 떠나서 그게 가장 중요하다. 인생은 길고 기회는 꾸준히 찾아온다. 그 기회를 잡지 못하는 나의 작은 그릇이 문제인 것이다. (예: 코로나19 언택트 업종 반짝 놓침)
*복기, 공부 꾸준히. (잠시 멈춰서 돌아보기)
> 놓쳤던 부분 정리하는 시간, 똑같은 실수 되풀이 X
⑤ 주식 배당소득
전 세계 TOP 10 부자 모두 주식 부자다. 주식투자의 본질은 나보다 돈 잘버는 기업에 돈을 불입하고, 회사의 이익 일부를 지분대로 나눠 갖는 것임. (단순한 시세 차익 X)
> 오히려 길게 가져가면서 '조정'을 '기회'로 (매입 평단가 낮출 수 있는 기회)
배당소득을 맨 뒤에 배치한 이유: 노후준비 수단으로 우량 기업 자산을 사서 모아가는 것이 주식투자 제1법칙.
> 초반에 근로, 콘텐츠, 창업 등 노동 소득을 극대화 하여 내 집 마련하고 더 나아가 부동산투자로 총자산을 불렸다면 이들 자산을 보유하고 지키는 데 들어가는 비용과 노후준비 차원에서 쉽게 팔지 않을 1등 기업 지분을 사서 배당을 주는 수단으로 만드는 것이다.
> 노후준비를 고려하면 1) 나보다 오래 살았고 2) 나보다 앞으로도 오래 살 1등 기업 3) 현재 전 세계 시가총액 1등 또는 4) 각 업종 1등 기업 5) 앞으로 미래가 유명한 산업군 1등 기업 지분을 사야함.
부동산은 레버리지의 장점이 있고, 주식은 1등을 누구나 살 수 있다는 장점이 있다.
미국, 중국 추천. (FAANG, MAGAT)
> 우리나라는 GDP에서 부동산 비중이 너무 크다.
> 고도 압축 성장기에 당연한 일이지만, 환리스크를 고려해 대외변수에 집중하는 게 필요하다.
> 1인당 GDP를 고려해 미국 IT,커뮤니케이션 업종 1등 기업. 중국은 GDP가 낮은 만큼 성장률이 높음. 중국 내수시장 업종 1등 기업에 집중(미국의 견제로 대외 수요 확대가 어려울 수 있음)
전통 배당주: 필수소비재, 유틸리티, 리츠, 헬스케어 *애플, 마이크로소프트 (성장업종 1등 + 배당소득주)
중국: 바이오, 헬스케어, 보험 (고령화 + 인구 수) *중국식 자본주의 '공동부유' 고려(정부의 독과점 규제)
좋은 자산을 + 꾸준히 사서 + 오래 보유하는 것.
부동산, 주식투자 모두 안전마진을 구해야 한다
아파트 이전에 토지를 봐야한다. 대지지분은 특히 구축 아파트일수록 중요하다. 건물이 무너져도 땅은 남아있고, 땅은 시간이 지날수록 인플레이션을 헤지한다. 아파트가 깔고 있는 대지지분이 몇 평이고, 이 대지가격을 환살했을 때 가치가 얼마인지, 그 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중이 얼마인지? 즉, 안전마진을 구해볼 필요가 있다. 주식은 PBR, PER 등 다양한 지표가 있지만 배당을 가지고 간단하게 안전 마진을 평가할 수 있다.
단순히 건물이 아닌 토지를 중점으로 부동산을 바라보는 시각이 신선했다. 지진이 나서 건물이 무너져도 땅은 남는다는 말, 정말 그렇다. 건물 자체보다도 깔고 앉은 땅을 함께 보는 새로운 시각도 앞으로 부동산을 공부할 때 참고해야겠다.
정리
- 부동산투자 : 대지지분, 대지가격 상승률, 대지가격 환산가가 매매가에서 차지하는 비중
- 주식: 배당성장기간, 배당성장률, 배당성향
부정적인 시그널이 시장에 만연할 때 잠시 눈을 감고 미래의 긍정적인 부분을 그려본다. 미래 어느 시점에 사람들이 어떤 표정으로 이동하고 어떤 얘기를 하고, 어느 상점에서 무엇을 먹는지. 고정관념을 깨고 통찰력을 키우는 데 도움이 된다. 편견이 많은 동네가 있다면 가서 미래를 그려보자.
"단순하게 생각하자!" 내가 부족하니까 1등을 추적하고 1등을 사는 것이다.
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